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La période du 1er
juillet 2021 au 31 décembre 2024 sera donc une période durant laquelle les
DPE 2013 et 2021 seront tous deux valides. Tout ceci peut être une source des litiges s'il venait
à y avoir une non-concordance sur la classe énergétique des deux DPE. En cas de différend sur la
classe énergétique, un acteur se sentira obligatoirement lésé : vendeur ou acquéreur, bailleur ou
locataire.
L'éclairage juridique du notaire
Me Raphaël Duisit, notaire à de Marseille
1) Après le 1er
juillet 2021, l'utilisation d'un DPE 2006 ou d'un DPE 2013 dans un acte
authentique présente-t-elle un risque de recours ultérieur par l'acheteur qui ferait
réaliser un DPE 2021 a posteriori et constaterait une moins bonne performance énergétique
?
La question d'un possible recours formé par un acquéreur d'immeuble lié à une conclusion
de diagnostic de performance énergétique mérite effectivement d'être posée, l'obligation
d'information du vendeur s'étant accrue avec la loi ALUR du 21 mars 2014 et l'ordonnance
n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations.
En effet, autant la loi ALUR, à travers la création du « dossier de diagnostic technique », a
déterminé les informations spécifiques devant être communiquées par le vendeur - dont
la performance énergétique des bâtiments -, autant l'ordonnance du 10 février 2016, en
créant le nouvel article 1112-1 du Code civil, consacre un devoir général précontractuel
d'information d'ordre public.
Cependant, pendant la période de superposition des diagnostics de performance énergétique,
dès lors que le vendeur aura fourni à l'acquéreur un diagnostic valable, il aura répondu
à son obligation d'information et ce DPE sera annexé à l'acte de vente.
En outre, pendant cette même période, il y aura lieu d'affecter au DPE fourni (DPE 2006 ou
DPE 2013, d'une part, ou DPE 2021, d'autre part) la réglementation afférente.
Par ailleurs, bien qu'aucun recours ne puisse être formé à l'encontre du vendeur, il appartient
au notaire ou à l'agent immobilier, dans le cadre du devoir de conseil, d'aviser l'acquéreur
de l'existence de la réforme du DPE et de la différence de la qualité des informations
DPE 2006 ou DPE 2013, d'une part, ou DPE 2021, d'autre part.
2) Après le 1er
juillet 2021, les futurs acquéreurs d'un bien qui aurait un DPE 2006 ou
un DPE 2013 annexé à leur compromis de vente auront-ils la possibilité de demander ou
d'exiger la production d'un DPE 2021 pour la signature de l'acte authentique ?
Comme indiqué précédemment, dès lors que le vendeur fournit un DPE valable, il remplit
son obligation d'information.
Par suite, bien que le nouveau DPE permettrait de sécuriser davantage l'échange des
consentements et donc la vente, l'acquéreur ne peut exiger un autre DPE, même si ses
conclusions seraient plus précises.
Il pourrait éventuellement, dans le cadre d'une négociation, demander un nouveau diagnostic
ou, éventuellement, proposer de le faire établir à ses frais.
Cependant, deux questions se posent quant à l'établissement d'un DPE 2021 :
1°) La première interrogation concerne la péremption d'un DPE au jour de la vente définitive.
Que
faut-il prévoir, si le vendeur fournit, lors d'un avant-contrat, un DPE établi avant le
31 décembre 2017, donc valable jusqu'au 31 décembre 2022, mais dont la vente définitive
sera régularisée postérieurement au 31 décembre 2022 ?
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LA PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

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