Professions immobilières - La performance énergétique - 1re - 80

L'éclairage juridique de l'avocat spécialisé en droit de la construction
Me Emmanuelle Durand, avocat au barreau de Marseille
1) Le terme « opposable » dans « DPE opposable » a-t-il un sens juridique, sachant que
ce mot n'apparaît dans aucun arrêté ni aucun décret publié au Journal officiel ?
En droit, l'opposabilité est un acte ou un fait juridique qui produit des effets à l'égard des
tiers. En rendant le DPE « opposable », le législateur a, semble-t-il, voulu renforcer l'obligation
du vendeur ou du bailleur à l'égard de son cocontractant.
Le DPE fait désormais partie intégrante du contrat de vente ou de location, de sorte que
s'il est établi qu'il est erroné, la mise en jeu de la responsabilité du vendeur ou du bailleur
pourra être plus facilement recherchée.
2) Depuis le 1er
juillet 2021, peut-on dire que le nouveau DPE dit « opposable » a la
même valeur juridique que le diagnostic sur l'amiante ou celui sur les termites ?
Effectivement, l'opposabilité du DPE lui confère la même valeur que les autres diagnostics
immobiliers tels que l'amiante, les termites et le plomb.
3) Dans le contexte du nouveau DPE 2021, quelle serait selon vous la définition de
l'opposabilité ?
Le caractère opposable du DPE lui confère une valeur contractuelle créant une obligation
supplémentaire pour le vendeur à l'égard de son acquéreur et pour le bailleur à l'égard de
son preneur. Leur responsabilité contractuelle pourra donc être recherchée en cas de DPE
erroné.
Pour l'heure, il n'est pas précisé si cette obligation mise à leur charge est une obligation
de moyens ou une obligation de résultat. Cette distinction est pourtant d'importance, dans
la mesure où dans le premier cas il appartient à la victime de rapporter la preuve d'une
faute commise par le vendeur ou le bailleur, alors que dans le second cas ces derniers sont
présumés responsables si le résultat promis n'est pas atteint.
Il reviendra donc au juge de se prononcer sur la nature de cette nouvelle obligation.
Le caractère opposable va également avoir des conséquences sur l'indemnisation du préjudice.
En effet, jusqu'à présent, et en raison de son caractère informatif, les tribunaux
considéraient que le DPE n'était pas créateur de droits. En conséquence, ils refusaient
d'indemniser les victimes à hauteur du coût des travaux de mise en conformité du bâtiment
à l'étiquette énergétique initialement diagnostiquée, et en considération de laquelle
ils avaient acquis ou loué leur bien. Le préjudice était constitué par la perte de chance de
ne pas avoir pu acquérir le bien ou de ne pas avoir pu le négocier à un prix moindre.
Désormais, en raison du caractère « opposable » du DPE, les victimes pourront obtenir la
réparation intégrale de leur préjudice en obtenant le paiement du coût des travaux permettant
d'améliorer le résultat du DPE, le remboursement d'éventuelles surconsommations
d'énergie et, plus largement, des dommages et intérêts de nature à réparer tout préjudice
en lien avec l'erreur de diagnostic.
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LA PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE
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