Droit en Poche - Fiscalité immobilière - 2e - 14

Complément de droit à déduction = TVA non déduite au moment
de l'acquisition × Nombre d'années qui restent à courir jusqu'à
l'échéance de 20 ans/20. Les années d'acquisition et de cession
sont comprises dans le délai de régularisation.
Exemple
Une entreprise assujettie à la TVA cède en N un immeuble acquis en
N-3 pour 120 000 € HT (TVA au taux de 20 %). Le prix de cession est
de 200 000 € HT. Au moment de l'acquisition, le coefficient de déduction
était de 75 %. Lors de l'acquisition de l'immeuble en N-3, la TVA
n'a été déduite que partiellement, à hauteur de 75 %. La TVA qui n'a pas
été déduite est égale à : 120 000 × 20 % × 25 % = 6 000 €.
Le nombre d'années qui restent à courir dans le délai de régularisation
de 20 ans est égal à 16 années. Il se calcule en faisant la différence entre
20 années et le nombre d'années de détention qui est égal ici à 4 ans
(de N-3 à N).
Le vendeur bénéficie d'un complément de droit à déduction égal à :
120 000 × 20 % × 25 % × 16/20 = 4 800 €.
La cession est soumise à la TVA sur option
C'est le cas d'une cession d'un immeuble achevé depuis plus de
5 ans. Le vendeur peut décider de facturer de la TVA, ce qui lui
permet de récupérer une partie de la TVA non déduite au moment
de l'acquisition.
La TVA facturée est calculée sur le prix de vente total ou sur la
marge, si l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction.
La cession n'est pas soumise à la TVA
Le vendeur
Si l'acquisition a ouvert droit à déduction, le vendeur doit
reverser au Trésor une partie de la TVA déduite au moment
de l'achat.
Reversement de TVA = TVA déduite au moment de l'acquisition
× Nombre d'années qui restent à courir dans le délai
de 20 ans (depuis l'acquisition)/20
L'acheteur
L'acquéreur est redevable des droits de mutation au taux
réduit de 0,715 %.
L'acquéreur peut déduire une fraction de la TVA qui a grevé
l'acquisition initiale du bien par le vendeur.
Droit à déduction = TVA facturée au vendeur × Nombre
d'années qui restent à courir dans le délai de 20 ans (depuis
l'acquisition)/20
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