Droit en Poche - Fiscalité immobilière - 2e - 19

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Un aperçu de la fiscalité
des sci soumises à l'ir
Cette fiche aborde la fiscalité des SCI constituées entre personnes
physiques et soumises à l'impôt sur le revenu. Nous présentons
successivement le coût fiscal de la création de la SCI, la fiscalité des
revenus locatifs, l'IFI, la cession et la donation des parts de SCI.
La fiscalité au moment de la création de la
SCI
Pour déterminer le coût fiscal lié à la création d'une SCI, il faut distinguer
deux types d'apports :
- à titre pur et simple : il s'agit d'apport en nature (immeuble
par exemple) ou numéraire (somme d'argent) rémunéré par
des parts sociales. Les apports à titre pur et simple constituent
le capital social de la société. Ils sont exonérés de droits d'enregistrement
;
- à titre onéreux : il s'agit de l'apport d'un bien grevé d'une
dette prise en charge par la société créée. Par exemple, un associé
apporte un immeuble (à usage d'habitation ou professionnel)
d'une valeur de 300 000 € qu'il a financé par un emprunt.
Il reste 100 000 € à rembourser. Sur le plan fiscal, l'apport est
qualifié à titre pur et simple pour 200 000 € et à titre onéreux
pour 100 000 €. Le montant correspondant à l'apport à titre
onéreux est soumis aux droits d'enregistrement. Le taux est de
5 % pour un immeuble. Le coût fiscal est en l'espèce de 5 000 €.
La fiscalité en cours de vie sociale
Les sociétés civiles immobilières dont l'objet est la location d'un
immeuble nu (à usage d'habitation ou professionnel) sont soumises
au régime fiscal de l'impôt sur le revenu.
L'imposition des revenus locatifs
Les revenus perçus par la SCI sont imposés à l'impôt sur le revenu
dans la catégorie des revenus fonciers, même s'ils ne sont pas distribués.
Exemple
Une
SCI comprend deux associés X et Y qui détiennent respectivement
40 % et 60 % des parts sociales :
- la SCI dégage un bénéfice fiscal de 20 000 €. X et Y vont déclarer
respectivement 8 000 € et 12 000 € sur leurs déclarations des revenus.
Ces sommes viendront s'ajouter aux autres revenus catégoriels. La
quote-part de résultat fiscal sera déclarée dans la catégorie des revenus
fonciers avec d'autres revenus catégoriels comme par exemple les traitements
et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices
non commerciaux. Ces revenus seront soumis au barème progressif
de l'impôt sur le revenu.
Fiscalité immobilière

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