Droit en Poche - Fiscalité immobilière - 2e - 25

12 235 039 16 453 49 120
202 371 14 166 49 120
167 417 11 719 49 120
130 016 9 101 49 120
13
14
15
32 667
34 954
37 401
40 019
Total
Explication des calculs
Année 1
32 667
34 954
17 418
19 983
40 019
30 000 300 000 60 002
Intérêts : 480 000 × 7 % = 33 600 €
Amortissement du capital : redevance - intérêts soit 49 120
- 33 600 = 15 520 €. Cette quote-part de la redevance est
affectée aux frais d'acquisition.
Année 2
Intérêts : (480 000 - 15 520) × 7 % = 32 514 €.
Amortissement du capital : 49 120 - 32 514 = 16 606 €.
Cette quote-part est affectée aux frais d'acquisition pour
30 000 - 15 520 soit 14 480 €. Le reliquat est affecté au
prix de la construction soit 2 126 €.
Année 15
À la fin de la quinzième année, le capital qui reste dû s'élève
à 130 016 € - 40 019 € soit 89 997 €. En tenant compte
des arrondis, on retrouve bien le prix de levée de l'option
soit 90 000 €.
La quote-part de la redevance affectée au terrain n'est
pas déductible. Il faut réintégrer 19 983 € l'année 14 et
40 019 € l'année 15.
Retraitement fiscal lors de la levée
de l'option
Sur le plan fiscal, le preneur qui lève l'option est considéré comme
étant propriétaire du bien depuis le début du contrat.
La valeur résiduelle de l'immeuble est donc égale au prix d'acquisition
de l'ensemble immobilier (hors frais d'acquisition) diminué
des amortissements que le locataire aurait effectués s'il avait été
propriétaire du bien (amortissements théoriques).
Lorsque la valeur résiduelle est supérieure au prix de levée de
l'option, cela signifie que le locataire a pu déduire (en redevances)
davantage que le propriétaire. Le preneur doit donc réintégrer cette
différence au résultat fiscal.
Finalement, le crédit-preneur doit réintégrer une somme égale à la
différence entre :
- la valeur résiduelle et le prix de levée de l'option ;
- diminuée de la quote-part des loyers non déductibles.
Fiscalité immobilière

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