Droit en Poche - Fiscalité immobilière - 2e - 26

Amortissements des biens acquis lors de
la levée de l'option
En comptabilité
L'immeuble est immobilisé pour une valeur égale au
prix de levée de l'option, affecté en priorité au terrain
(puis à la construction pour le reliquat).
Si le prix de l'option n'excède pas la valeur du terrain,
la construction ne sera pas enregistrée dans la comptabilité
alors même que celle-ci entre bien dans le patrimoine
de l'entreprise.
L'assiette amortissable en comptabilité peut donc être
nulle.
En fiscalité
La valeur fiscale de l'immeuble est égale au prix de levée
de l'option augmenté de la réintégration fiscale calculée
ci-dessus.
La somme obtenue est affectée en priorité au terrain (et
à la construction par différence).
Il peut donc y avoir une différence entre l'assiette
comptable et l'assiette fiscale. Dans cette hypothèse, un
amortissement dérogatoire doit être constaté.
Exemple
Illustrons les deux points précédents à partir de l'exemple ci-dessous.
Calcul de la réintégration fiscale
à effectuer lors de la levée de l'option
Valeur origine
de l'immeuble
Amortissements
« théoriques »
Valeur résiduelle
de l'immeuble
Redevances déjà réintégrées
(prix du terrain -
prix de levée de l'option)
Montant à réintégrer
au résultat fiscal de
l'exercice de levée
de l'option
450 000 € (dont 150 000 € pour le terrain)
Si le preneur avait été propriétaire dès la conclusion
du contrat, les amortissements pratiqués
auraient été égaux à : (300 000/30) × 15 =
150 000 €
450 000 - 150 000 = 300 000 €
Prix de levée de l'option 90 000 €
60 000 €
300 000 - 90 000 - 60 000 = 150 000 €
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