Droit en Poche - Fiscalité immobilière - 2e - 29

En comptabilité
Règles fiscales
Inscription
au bilan
de l'entreprise
L'inscription de l'immeuble au bilan de l'activité
professionnelle est la situation la plus logique.
L'entreprise peut déduire l'ensemble des charges
liées à l'acquisition (frais de notaire dont les
droits de mutation), l'entretien, la dépréciation
(amortissement).
La cession de l'immeuble relève des plus-values
professionnelles. La plus-value à long
terme (taxée au taux réduit de 12,80 %) bénéfice
d'un abattement de 10 % par année de détention
au-delà de la cinquième. Elle est totalement
exonérée au bout de quinze ans.
Aussi, dans bien des cas, le contribuable pourra
se prévaloir des exonérations relatives aux petites
entreprises.
Maintien dans
le patrimoine privé
Selon une jurisprudence du Conseil d'État (arrêt
Meissonnier), le contribuable est autorisé à
déduire du résultat imposable de son entreprise
un loyer fictif correspondant à la valeur locative
de l'immeuble. En contrepartie, ce loyer est
déclaré par le contribuable en revenu foncier,
sous déduction des charges d'entretien et impôts
locaux.
La cession de l'immeuble relève des plus-values
des particuliers. Elle est exonérée après
une durée de détention de 22 ans.
Exemple
Un commerçant individuel a acquis un immeuble
qui est utilisé pour les besoins de son
exploitation. Il n'a pas souhaité inscrire ce bien
dans son patrimoine professionnel.
Il pourra déduire de son résultat fiscal (BIC)
un loyer correspondant à la valeur locative de
l'immeuble.
En contrepartie, il devra déclarer ce loyer fictif
en revenu foncier sur sa déclaration des revenus
(n° 2042).
L'immeuble nécessaire à l'exercice de l'activité
professionnelle est apporté à une SCI.Il s'agit
d'un montage classique qui facilite à terme les
opérations de partage et protège les murs
de l'entreprise dans le cas où une procédure
collective serait ouverte à son encontre. La SCI
consent un bail à l'entreprise.
Immeuble logé
dans une SCI
Sur le plan fiscal :
- les loyers versés par l'entreprise à la SCI sont
déduits des autres revenus de l'activité professionnelle
;
- les loyers perçus par la SCI sont imposés en
revenus fonciers. Il est possible de déduire les
charges d'entretien de l'immeuble mais pas les
droits de mutation ni les amortissements.
Au regard de la détermination du résultat fiscal,
cette solution est moins intéressante que
l'inscription de l'immeuble à l'actif du bilan de
l'entreprise qui permet une déduction intégrale
des amortissements de l'immeuble.
Fiscalité immobilière
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