Droit en Poche - Fiscalité immobilière - 2e - 42

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La fiscalité
des reVenus fonciers
Les revenus qui proviennent de la location d'un logement nu sont
imposés selon le régime fiscal du microfoncier ou du réel. Le
déficit foncier peut, sous certaines conditions, être en partie imputé
sur les autres revenus catégoriels du contribuable.
Dans cette fiche, nous abordons également le cas des revenus perçus
par la SCI en distinguant selon que la SCI relève de l'impôt sur
le revenu ou de l'impôt sur les sociétés.
Le régime du microfoncier
C'est le régime de droit commun lorsque le revenu brut n'excède
pas 15 000 €. Cette limite est appréciée en tenant compte de l'ensemble
des revenus fonciers du foyer fiscal.
Les propriétaires de logements neufs qui bénéficient de régimes
spécifiques (« Borloo », « Besson » ou « Robien ») en sont exclus.
C'est leur intérêt d'être au régime réel puisqu'ils pourront déduire
l'amortissement de l'immeuble.
Assiette imposable
Le revenu imposable est calculé en appliquant au revenu brut un
abattement de 30 % représentatif des charges de propriété. Aucune
autre charge n'est déductible du revenu brut.
Le contribuable porte directement le revenu brut sur la déclaration
d'ensemble des revenus (déclaration 2042).
Exemple : Pour un loyer brut de 12 000 €, l'assiette imposable
est égale à : 12 000 × (1 - 30 %) = 8 400 €. Ce montant est ajouté
aux autres revenus catégoriels du foyer fiscal. Le revenu global
imposable est ensuite soumis au barème progressif de l'impôt sur
le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %. Pour
un contribuable dont le taux marginal d'imposition est de 30 %, le
montant total de l'imposition sur le revenu foncier est égal à : 8 400
× (30 % + 17,20 %) soit 3 965 €.
Option pour le régime réel
Les contribuables qui sont placés de plein droit sous le régime du
microfoncier peuvent opter pour le régime réel d'imposition
afin de pouvoir déduire les charges et être en mesure d'imputer un
éventuel déficit sur le revenu global.
L'option est globale et s'applique pour trois ans ; un renouvellement
tacite a lieu en fin de période pour une durée d'un an, sauf
dénonciation expresse.
Le régime du réel
Il s'applique de plein droit aux contribuables dont le revenu
brut excède 15 000 € et sur option à ceux qui relèvent du micro40

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