Droit en Poche - Fiscalité immobilière - 2e - 50

Le régime d'imposition des loueurs en meublés
(professionnels ou non professionnels)
■	Régime micro-BIC
Lorsque les recettes n'excèdent pas 72 600 € le bénéficiaire relève
de plein droit du régime de la micro-entreprise.
Le résultat imposable est déterminé en appliquant aux recettes
un abattement de 50 % (alors que dans le régime micro-foncier
l'abattement est de 30 %) censé représenter les charges supportées
par le contribuable.
L'abattement est porté à 71 % pour les gîtes ruraux, les
chambres d'hôtes et locations saisonnières.
Ce régime ne permet pas de constater de déficit.
■	Régime réel
Il s'applique de plein droit aux contribuables dont les recettes excèdent
72 600 € et sur option aux titulaires de loyers qui relèvent
du micro-BIC.
Le résultat est déterminé par différence entre les loyers acquis et
l'ensemble des charges induites par son activité (dépenses d'entretien,
intérêts, impôts locaux, amortissements). Il est fait application
des règles de la comptabilité d'engagement.
En ce qui concerne l'amortissement de l'immeuble donné en location,
deux contraintes doivent être respectées :
- l'immeuble qualifié d'immeuble de rapport ne peut être amorti
que sur sa durée réelle et non sur la durée d'usage ;
- l'annuité déductible pour le calcul du résultat fiscal ne peut
excéder le montant des loyers perçus diminués des autres
charges. En conséquence, il n'est pas possible de constater un
déficit fiscal par l'amortissement de l'immeuble.
Exemple 1
Un contribuable loue en meublé un appartement dont la base amortissable
est fixée à 220 000 €. Le taux d'amortissement est par hypothèse
égal à 4 % (durée d'amortissement de 25 ans). Le total des loyers
acquis en 2022 est égal à 12 000 €. Les dépenses admises en déduction
s'élèvent par hypothèse à 5 000 €. Le montant annuel de l'amortissement
s'élève à 8 800 € (220 000 × 4 %). Pour calculer le montant maximal
de l'amortissement admis en déduction pour le calcul du résultat
foncier, il faut faire la différence entre le total des loyers (12 000 €) et
les autres charges déductibles (5 000 €) ce qui donne 7 000 €. Le reliquat
de l'amortissement non déductible pour l'année 2022 sera pris en
compte pour le calcul du résultat foncier de l'année 2023.
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