Droit en Poche - Fiscalité immobilière - 2e - 60

La plus-value est comprise dans le résultat fiscal de la société. Elle
est imposée au taux d'impôt sur les sociétés de droit commun.
Pour les sociétés qui bénéficient du taux réduit des PME, le taux est
de 15 % jusqu'à 38 120 € de résultat fiscal et de 25 % au-delà.
En conclusion, la plus-value réalisée avec une SCI à l'IS est calculée
sur une assiette plus importante. Elle est donc plus fortement
imposée.
Pour bien choisir entre IR et IS, il faut donc étudier les gains fiscaux
procurés par les possibilités d'amortissement et les comparer au
surcoût sur la plus-value de cession.
Exemple
Une SCI soumise à l'IS a fait l'acquisition d'un ensemble immobilier
comprenant :
- Un terrain de 120 000 €.
- Une construction de 400 000 € amortissable sur 20 ans.
- Des agencements de 100 000 € amortissables sur 10 ans.
L'ensemble immobilier est revendu 10 ans plus tard pour un prix global
de 600 000 €.
Valeur d'acquisition : 620 000 €
Amortissements : (400 000 × 1/20 + 100 000 × 1/10) × 10 = 300 000 €
Valeur nette comptable : 620 000 - 300 000 = 320 000 €
Plus-value : 600 000 - 320 000 = 280 000 €
Pour une SCI qui relève du taux réduit des PME, l'impôt sur les sociétés
est égal à : 38 120 × 15 % + (280 000 - 38 120) × 25 % soit 66 188 €.
La cession des parts sociales par l'associé
personne physique d'une SCI
La SCI est à l'IR
La plus-value réalisée du fait de la cession des parts sociales d'un
associé d'une SCI à l'IR relève du régime fiscal des plus-values
immobilières des particuliers.
Lorsque le cédant occupe l'immeuble à titre de résidence principale,
la cession des parts sociales est exonérée.
La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le
prix d'acquisition des parts. Il faut tenir compte de quelques particularités,
notamment celle relative à la jurisprudence
QUEMENER.
Il faut estimer la valeur des parts sociales. C'est à partir de celleci
que le prix de cession est fixé.
La valeur de la SCI peut être appréciée à partir de la valeur réelle du
bien immobilier, augmentée de la trésorerie existante sur le compte
bancaire de la SCI et diminué des dettes de la SCI. Une décote
(en moyenne 10 %) peut être appliquée pour tenir compte du
fait que les parts sociales sont souvent difficiles à vendre à des personnes
autres que les associés.
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