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Pour calculer le coût d'acquisition, seuls les frais réels d'acquisition
sont retenus. Le forfait de 7,5 % est exclu de même que les
dépenses de travaux sont exclues.
D'autre part, le prix d'acquisition doit être retraité pour tenir
compte des bénéfices mis en réserves (qui ont déjà été taxés) et des
reports à nouveau débiteurs (déjà déduits). En effet, à l'IR, les bénéfices
sont imposés même s'ils ne sont pas distribués et les pertes
déduites des autres revenus des associés.
Afin d'éviter une double imposition (réserves + plus-values comptables)
ou une double déduction, le prix d'acquisition des parts
sociales est majoré des bénéfices mis en réserves et diminué du
report à nouveau déficitaire. C'est l'application de la jurisprudence
QUEMENER consacrée par le Conseil d'Etat dans un arrêt
du 16 février 2000.
Exemple
Une SCI a été constituée par deux associés. Chacun a apporté 50 000 €
au capital social. Le nombre de parts totales est égal à 1 000 par hypothèse.
Dix ans plus tard les capitaux propres comprennent : le capital
social pour 100 000 €, des réserves pour 40 000 €.
Un des deux associés souhaite céder ses parts. Le prix de cession est
fixé à partir des capitaux propres minorés de 10 % soit 140 000 × 0,90
= 126 000 € soit un prix unitaire de 126 €.
Les frais d'acquisition sont estimés à 2 500 € pour chaque associé.
Plus-value brute : 126 × 500 - (50 000 + 2 500 + 40 000/2) = - 9 500 €.
L'opération se traduit par une moins-value.
La SCI est à l'IS
Lorsque la SCI relève de l'IS, la plus-value est imposée selon le régime
des plus-values mobilières des particuliers.
À la différence des dividendes et intérêts, la plus-value est imposée
l'année qui suit la cession des titres.
Elle est imposée à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire unique
de 12,80 %.
Le contribuable peut opter pour une imposition au barème
progressif de l'IR. Attention, l'option pour le barème progressif
est globale, c'est-à-dire pour les revenus de capitaux mobiliers et
plus-values mobilières.
Les prélèvements sociaux de 17,20 % sont calculés sur la plusvalue
brute l'année qui suit la cession.
Fiscalité immobilière

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