Droit en Poche - Fiscalité immobilière - 2e - 72

Exemples de
dettes déductibles
Dépenses d'acquisition de biens immobiliers.
Les emprunts immobiliers contractés pour
l'acquisition de biens taxables.
Dépenses de réparation, d'agrandissement,
d'amélioration de biens immobiliers.
Taxes foncières ; taxe sur les locaux vacants
IFI « théorique ».
En revanche, les impositions incombant à
l'occupant (ex. : la taxe d'habitation) ne sont
pas déductibles. Il en est de même des impôts
correspondants aux revenus des biens immobiliers
(revenus fonciers).
Prêts
in fine
Un crédit in fine est un prêt accordé au propriétaire
de l'immeuble qui prévoit le remboursement
du capital au terme d'un contrat.
Seuls les intérêts sont remboursés au cours du
prêt.
Les crédits in fine ne sont pas déductibles
dans leur intégralité. Ils sont déductibles
chaque année à hauteur du montant total de
l'emprunt diminué d'une somme égale à ce
même montant multiplié par le nombre d'années
écoulées depuis le versement du prêt et
divisé par le nombre d'années total de l'emprunt.
Cette
disposition vise à éviter que l'acquéreur
d'un bien immobilier, en faisant le choix de
contracter un emprunt in fine et donc du remboursement
à l'échéance, ne réduise la base du
patrimoine taxable à l'IFI.
Ne sont pas déductibles au titre de l'IFI les
emprunts :
- contractés auprès d'un membre du foyer fiscal
;
- contractés auprès d'un membre du groupe
Prêts
familiaux
familial ;
- contractés auprès d'une société contrôlée
par le contribuable ou par un ou plusieurs
membres de son foyer fiscal.
Il existe toutefois une tolérance concernant les
prêts souscrits auprès d'un membre du groupe
familial ou auprès d'une société contrôlée : si
le contribuable démontre que l'emprunt a été
consenti dans des conditions normales (montant
du prêt, respect des échéances, etc.), il
pourra être traité comme une dette déductible.
Plafonnement des
dettes déductibles
Lorsque la valeur des biens taxables est supérieure
à 5 M € et que le montant total des
dettes admis en déduction excède 60 % de la
valeur desdits biens, la déduction des dettes
est plafonnée à 50 % de l'excédent.
Dette déductible : Actif brut × 60 % + (Dette -
60 % × Actif brut) × 50 % = 30 % × Actif brut
+ 50 % × Dette
Exemple : Pour un patrimoine brut de
8 000 000 € et des dettes de 6 000 000 €.
Les dettes excèdent 60 % de l'actif brut (soit
4 800 000 €).
Les dettes sont plafonnées à 4 800 000
+ (6 000 000 - 4 800 000) × 50 % =
5 400 000 €.
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