Droit en Poche - Fiscalité immobilière - 2e - 86

Les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété qui
dépend de l'âge de l'usufruitier. Au décès du donateur, le bien
est reconstitué pour sa valeur en pleine propriété sans droits supplémentaires.
La donation n'est taxée qu'une seule fois.
Exemple
Un couple souhaite donner la nue-propriété d'un appartement valorisé
à 800 000 € à leur fils unique. Monsieur est âgé de 72 ans et Madame
de 67 ans. Le barème de l'usufruit et nue-propriété est donné dans la
fiche 17.
Part donnée par Madame : 800 000 × ½ × 60 % = 240 000 €
Part donnée par Monsieur : 800 000 × ½ × 70 % = 280 000 €
L'assiette imposable est calculée comme suit :
- Part donnée par Mme
: 240 000 - 100 000 = 140 000 €
- Part donnée par M. : 280 000 - 100 000 = 180 000 €
Droits dus : 8 072 × 5 % + 4 037 × 10 % + 3 823 × 15 % + (320 000 -
15 932) × 20 % = 62 194 €
La donation des parts d'une SCI
La SCI permet d'optimiser la transmission des parts en bénéficiant
du renouvellement tous les 15 ans de l'abattement de 100 000 € sur
les donations par parent pour chaque enfant.
La donation porte sur les parts de la SCI et non sur l'immeuble. Les
avantages fiscaux sont les suivants :
- la valeur des parts sociales est calculée à partir de l'actif net
de la société, c'est-à-dire la valeur de l'actif brut diminué de
l'emprunt souscrit pour acquérir l'immeuble ;
- les parts sociales étant peu liquides, l'administration fiscale
admet une décote d'environ 10 % ;
- les parts de la SCI peuvent être transmises par des donations
successives, ce qui permet de bénéficier de l'abattement de
100 000 € (donation en ligne directe) et optimiser les avantages
fiscaux de la donation. Un couple avec trois enfants peut
transmettre jusqu'à 600 000 € en franchise de droits tous
les 15 ans. Chaque parent peut prendre la qualité de donateur.
Donc chaque enfant peut bénéficier d'un abattement de
200 000 €. Cette donation peut être renouvelée tous les 15 ans.
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