Hors collection - Entreprises patrimoniales et droit des sociétés - 54

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ENTREPRISES PATRIMONIALES ET DROIT DES SOCIÉTÉS
109. SCI, centre de profits. Mais surtout, la société civile peut se révéler porteuse d'un centre de profit
qui, à terme, va enrichir le patrimoine privé du chef d'entreprise et diversifier son patrimoine. Les mécanismes
sont connus : le plus simple consistant, pour la société civile, à acquérir les immeubles au moyen
d'emprunts amortis grâce aux loyers versés par la société d'exploitation qui les utilise en vertu d'un bail.
On peut également disposer d'un levier plus efficace en faisant acquérir le seul terrain par la société civile
qui consent un bail à construction (CCH, art. L. 251-1 et s.) d'une durée de 18 à 99 ans à la société
d'exploitation qui construit, en se finançant, le cas échéant, par un crédit-bail immobilier. À l'issue du
bail, les constructions reviennent, sans indemnité, dans le patrimoine de la société civile. Lorsque la
durée du bail dépasse 30 ans, aucune imposition n'est appliquée lors de la remise des constructions.
Le profit peut être considérable pour la SCI détenue par le chef d'entreprise. La transmission des parts
de la société civile présente également des avantages :
- à titre onéreux, une cession n'est pas soumise à publicité foncière et ne requiert pas le concours
d'un notaire ;
- à titre gratuit, en présence de plusieurs enfants, cette structuration patrimoniale permet d'allotir
l'enfant repreneur par les titres de la société d'exploitation et les enfants non-repreneurs par les
parts de la SCI avec, en cas de besoin, la prévision du versement d'une soulte pour compenser
l'écart de valeur entre les deux donations.
B. Les risques du recours à la SCI
110. Opportunités vs risques. Pour autant, est-il opportun, dans tous les cas, de recourir à la société
civile pour détenir les actifs immobiliers ? Rien n'est moins sûr. Il existe un couple opportunité-menace
selon la localisation des immeubles et la nature de l'activité. La SCI pourra s'imposer pour l'acquisition
de murs d'une pharmacie particulièrement bien placée en centre-ville ; la réponse sera douteuse pour des
bâtiments industriels où sera exercée une activité polluante située en pleine campagne, dans une zone
de faible employabilité. En cas de liquidation de la société d'exploitation, les immeubles détenus par la
SCI risquent de devenir un véritable passif dont peuvent répondre indéfiniment les associés tenus des
dettes sociales (C. civ., art. 1857). Un scénario peu enviable se joint en cas de cession de la société
d'exploitation à un concurrent qui refuse d'acquérir les parts de la SCI. Séduit par la part de marché
acquise, il lui est loisible de fermer le site pour transférer l'activité à sa propre société...
111. Intérêt social propre. Dans tous les cas d'utilisation de la SCI, le chef d'entreprise ne doit pas
perdre de vue que toute société « est gérée dans son intérêt social » (C. civ., art. 1833), véritable boussole
qui commande la validité des actes accomplis par les dirigeants et les organes sociaux. Lorsque le
chef d'entreprise dispose du contrôle, à la fois de la société d'exploitation et de la SCI, il peut être
tentant de fixer un loyer excessif pour assurer le remboursement des emprunts contractés par la société
civile ou de faire entreprendre des travaux incombant au propriétaire par la société d'exploitation.
Un festival de sanctions peut alors s'abattre sur le dirigeant : abus de biens sociaux (C. com., art.
L. 241-3 et L. 242-6) de la société commerciale et recel par le gérant de la société civile, abus de
majorité14
exposant l'opération à la nullité et, le cas échéant, le dirigeant à des dommages-intérêts,
responsabilité civile de ce dernier pour faute de gestion, acte anormal de gestion (C. com., art.
L. 223-22 et L. 225-251) sur le plan fiscal15
.
14. V. Cozian M., Viandier A. et Deboissy Fl., op. cit., nº 645 et s.
15. V. Cozian M., Viandier A. et Deboissy Fl., op. cit., nº 639 et s.

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