Hors collection - Entreprises patrimoniales et droit des sociétés - 69

CHAPITRE 2 - LA STRUCTURATION ET LE CHOIX DE LA FORME SOCIALE
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17,2 %. La prise en compte des abattements pour durée de détention permettra de diminuer le taux
d'imposition de 36,2 % à 21,96 % pour une durée de détention de 15 ans et une exonération totale
après 30 ans de détention.
176. Remarque. Si le montant de la plus-value taxable au titre de l'impôt sur le revenu dépasse
50 000 €, le vendeur doit s'acquitter d'une surtaxe allant de 2% à 6 % (hors cas particuliers)54
.Le
taux marginal d'imposition (TMI) de 6 % sera appliqué au-delà d'une plus-value imposable (à l'IR)
de 260 000 €.
177. Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Codifiée à l'article 223 sexies du CGI, cette
contribution est calculée en appliquant un taux de :
- 3 % à la fraction de revenu fiscal de référence supérieure à 250 000 € et inférieure ou égale à
500 000 € pour les contribuables célibataires, veufs, séparés ou divorcés et supérieure à 500 000 €
et inférieure ou égale à 1 000 000 € pour les contribuables soumis à imposition commune ;
- 4 % à la fraction de revenu fiscal de référence supérieure à 500 000 € pour les contribuables célibataires,
veufs, séparés ou divorcés et supérieure à 1 000 000 € pour les contribuables soumis à
imposition commune.
Un mécanisme de quotient est prévu en présence de revenus qualifiés d'exceptionnels en raison de
leur montant. Le revenu fiscal de référence est notamment constitué des plus-values immobilières
nettes (abattement pour délai de détention déduit).
178. Sort des dividendes. Par ailleurs, au titre des avantages, il faut relever qu'en cas de distribution
de dividendes et d'une appropriation des sommes issues de la cession par les associés, ces derniers ne
seront pas imposés sur les sommes perçues puisque les revenus ont déjà été imposés au fil de l'eau au
niveau des associés personnes physiques.
179. Les incidences de l'option pour l'impôt sur les sociétés. L'option pour l'IS se traduit par une
imposition maîtrisée des revenus. L'option pour l'impôt sur les sociétés a pour effet d'imposer le bénéfice
immédiatement au niveau de la SCI. Le résultat taxable sera déterminé selon les règles propres
aux BIC et notamment après amortissement du bien. Le résultat ainsi déterminé sera ensuite imposé
au taux attractif de l'IS de 15% jusqu'à un bénéfice imposable de 38 120 € puis au taux de droit
commun de 25% (pour les exercices ouverts à compter du 1er
janvier 2022).
Mais elle se traduit aussi par une double imposition potentielle lors de la cession du bien : d'une part,
la cession du bien immobilier par la SCI générera une plus-value déterminée au niveau de la société
par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l'immeuble (valeur d'inscription
au bilan diminuée des amortissements pratiqués). Cette plus-value ainsi déterminée réalisera alors un
profit exceptionnel imposé à l'IS au taux de droit commun. Si le taux d'imposition est ici mesuré
(25 %) l'assiette est par l'effet de la réintégration des amortissements substantiellement réhaussée.
D'autre part, la mise en distribution des dividendes auprès des associés personnes physiques sera
ensuite soumise au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % et aux prélèvements sociaux au taux de
17,2 %. En conséquence, cela aboutit, notamment en cas de cession du bien immobilier, à une double
imposition : dans un premier temps au niveau de la société et dans un second temps au niveau des
associés.
54. BOI-RFPI-TPVIE-20 version du 24/08/2018.

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