Mémentos - Droit commercial - 4e - 189

CHAPITRE 16 - Le champ d'application du bail commercial
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482. Sont tout d'abord exclus les baux dits « dérogatoires ». En effet, l'article L. 145-5
du Code de commerce permet aux parties de conclure un bail ou des baux successifs
d'une durée maximale de 3 ans échappant au statut des baux commerciaux14
.La
raison d'être de cette exclusion réside dans l'idée qu'en raison de la brièveté du bail,
le locataire a déployé des investissements plus faibles et ne mérite donc pas la protection
offerte par le statut des baux commerciaux. Autrement dit, conscient de la brièveté
de son exploitation, le locataire aura ménagé ses investissements et l'intensité de
ses efforts. En revanche, si la durée de trois ans est dépassée, le preneur demeure dans
les lieux sans opposition du bailleur un mois après l'échéance du bail dérogatoire, il
s'opère un nouveau bail, commercial cette fois. Au contraire, le maintien dans les
lieux par le preneur serait fautif en cas de congé délivré par le bailleur15
.
483. Sont ensuite exclues les conventions dites « d'occupation précaire ». D'origine
jurisprudentielle, cette exception au statut a été entérinée par la loi nº 2014-626 du
18 juin 2014 à l'article L. 145-5-1 du Code de commerce. La convention d'occupation
précaire se distingue du bail dérogatoire en ce qu'elle est affectée d'une précarité
objective16
, en raison de l'imminence de la vente ou de la démolition du local ou
encore de la menace d'expropriation pesant sur le bailleur. En contrepartie du loyer
modique consenti, le preneur ne peut prétendre aux avantages du statut. En l'absence
de cause de précarité objective, la convention d'occupation précaire doit être requalifiée
en convention locative (bail commercial ou bail dérogatoire)17
.
--
14. Sur ce point, v. Cass. 3e
sitions du statut des baux commerciaux, les baux dérogatoires conclus à compter du 1er
civ., 22 oct. 2020, no 19-20443, jugeant que pour pouvoir déroger aux disposeptembre
2014
ne doivent pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment
pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter
de la date d'effet du premier bail dérogatoire.
15. La jurisprudence soumet l'action en revendication au délai de prescription de deux ans de l'art. L. 14560
qui courre à compter de date de conclusion du contrat : v. par ex. Cass. com., 11 juin 2013, nº 1216103
; Cass. 3e
civ.,, 23 nov. 2011, nº 10-24163 ; Cass. 3e
civ., 17 sept. 2020, nº 19-18435.
16. Afin que le statut des baux commerciaux ne soit pas détourné, la jurisprudence est exigeante. Ainsi,
un simple projet de cession du fonds ou du droit au bail par l'intéressé n'est pas une cause objective
de précarité : Cass. 3e
civ., 12 déc. 2019, nº 18-23784. Comp. Cass. 3e
civ., 14 nov. 2019, nº 1821297,
où la cause objective de précarité a été admise à propos d'un immeuble, dont la destruction
avait été évoquée plusieurs fois, et dont le sort était lié à la réalisation par la commune d'un projet
de réhabilitation du centre-ville.
17. Il a été jugé qu'« un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoire successifs,
dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs
de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d'occupation à
l'échéance de ce bail » : v. Cass. 3e
civ., 11 mai 2022, nº 21-15389.
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