Mémentos - Droit commercial - 4e - 193

CHAPITRE 17 - Lesrèglesapplicablesau bail commercial
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Section 2
Les règles applicables en cours de bail
489. En cours d'exécution du bail, le statut des baux commerciaux pose des règles
relatives aux droits du locataire (I) et à ses obligations (II)5
.
1* DROITS DU LOCATAIRE
490. Il faut évoquer les droits du locataire6
relatifs à la durée du bail (A), à la destination
des lieux (B) et à la cession du bail (C), ainsi que la protection du locataire contre la
résiliation anticipée (D) et son droit de préemption (E)7
.
A - Les droits relatifs à la durée
491. La durée minimum du contrat de bail est de 9 ans (v. supra, nº 481).
492. Cette durée s'impose de manière impérative au bailleur. De façon exceptionnelle,
le bailleur peut néanmoins donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans pour
construire, surélever l'immeuble, pour effectuer des travaux dans le cadre d'une
restauration immobilière ou en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un
projet de renouvellement urbain (C. com., art. L. 145-4, al. 3).
--
5. Conformément au droit commun du bail, le locataire a également droit à la délivrance de la chose
louée. Cette délivrance lui est due « tout au long de l'exécution du contrat » (Cass. 3e
civ., 10 sept.
civ.,
2020, nº 18-21890). En matière de bail commercial, la délivrance implique que le bien puisse être
exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat. V. cep. Cass. 3e
13 oct. 2021, nº 20-19278, qui précise que « les vices apparus en cours de bail et que le preneur
était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité
du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier ».
6. En l'absence de clause dans l'acte, le locataire n'est pas fondé à interdire au bailleur de louer un autre
local à une personne exerçant une activité identique ou similaire. V. Cass. civ., 6 nov. 1867 : D. 1868,
1, p. 129. De même, le locataire ne peut exiger du bailleur qu'il garantisse la commercialité de la
chose louée : il est seulement tenu, en l'absence de stipulation particulière, de délivrer au preneur la
chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée :
v. Cass. 3e
civ., 15 déc. 2021, nº 20-14423.
7. À suivre la Cour de cassation, le locataire n'est pas fondé à invoquer à l'encontre du bailleur les textes
du Code de commerce sanctionnant les clauses créant un déséquilibre significatif (anc. art. L. 442-6,
devenu art. L. 442-2). V. Cass. 3e
civ., 15 févr. 2018, 17-11329 : « ayant retenu à bon droit que seules
les activités de production, de distribution ou de services entrent dans le champ d'application de
l'article L. 442-6, I, 2º, du Code de commerce, la cour d'appel, sans excéder ses pouvoirs, en a exactement
déduit que le litige, qui portait sur l'exécution d'un bail commercial, ne relevait pas des juridictions
spécialement désignées pour statuer en application de ce texte ».
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