Mémentos - Droit commercial - 4e - 196

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MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL
499. Il faut distinguer la déspécialisation partielle (1) de la déspécialisation totale (2).
1) La déspécialisation partielle
500. Le locataire peut adjoindre à son activité des activités connexes ou complémentaires
(C. com., art. L. 145-47, al. 1). S'agissant d'un droit d'ordre public, le bailleur ne
peut s'y opposer.
501. La notion d'activité connexe ou complémentaire est une question de fait soumise
àl'appréciation souveraine des juges du fonds. Il est tenu compte des usages commerciaux,
de la similitude des méthodes de travail, de l'identité et des attentes de la clientèle,
de l'appartenance des articles à la même gamme. Il a ainsi été jugé que « si une
activité de " restauration normale " n'avait pas en principe un caractère connexe ou
complémentaire de l'activité de café-bar, en revanche une activité de " restauration
rapide " présentait un tel caractère dans la mesure où elle ne nécessitait pas d'aménagements
importants et visait la même clientèle qu'elle tendait à fixer par l'apport de ce
service supplémentaire »14
prépondérante par rapport à l'activité initiale15
. Par ailleurs, il importe peu que l'activité adjointe devienne
.
502. Lorsqu'il souhaite opérer une déspécialisation partielle, le locataire doit informer
son bailleur, par acte extrajudiciaire (acte d'huissier) ou par simple lettre recommandée
avec demande d'avis de réception (depuis L. nº 2015-990, 6 août 2015 ; C. com., art.
L. 145-47, al. 2), de l'usage de la faculté de déspécialisation partielle en y mentionnant
la ou les activités souhaitées. Il s'agit simplement d'une information, non d'une
demande d'autorisation faite par le preneur au bailleur. Le bailleur est tenu de
répondre dans un délai de 2 mois. Il ne peut s'y opposer, sauf à contester le caractère
connexe ou complémentaire de l'activité.
À défaut de réponse dans le délai de 2 mois, il ne peut plus contester le caractère
connexe ou complémentaire de l'activité adjointe. La déspécialisation est acquise et
peut être mise en œuvre.
Si le bailleur conteste le caractère connexe ou complémentaire de l'activité envisagée, le
litige relève de la compétence du tribunal judiciaire. Précisons que le bailleur n'est pas
tenu d'exprimer son opposition sous une forme particulière et n'a pas à motiver
sa décision16
. La procédure doit être impérativement suivie par le preneur. À défaut, le
juge sanctionnera la déspécialisation opérée comme étant irrégulière même si l'activité
adjointe est effectivement connexe ou complémentaire.
503. Si la déspécialisation partielle est admise, le bailleur peut obtenir une augmentation
de loyer lors de la prochaine révision triennale (C. com., art. L. 145-47, al. 3 ;
comp. avec la déspécialisation totale). Le loyer révisé peut alors être fixé à la valeur
locative, par dérogation à la règle du plafond (sur celle-ci, v. infra, nos
544 et s.), si
l'adjonction des activités a entraîné une modification de la valeur locative, et cela
--
14. Cass. 3e
civ., 19 juill. 2000, nº 99-11904.
15. Cass. 3e civ., 24 oct. 1984, nº 83-11433 : « mais attendu qu'après avoir exactement énoncé que
l'article 34 du décret du 30 septembre 1953 impose seulement que l'activité envisagée soit connexe
ou complémentaire et qu'il importe peu qu'elle soit prépondérante par rapport à l'activité ancienne ».
16. Cass. 3e civ., 9 févr. 2017, nº 15-28759.
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