Mémentos - Droit commercial - 4e - 201

CHAPITRE 17 - Lesrèglesapplicablesau bail commercial
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* soit il exerce son droit de priorité de rachat dans les 2 mois de la signification du
projet de cession ;
- en second lieu, l'article L. 145-16, alinéa 2 du Code de commerce prévoit qu'en cas
de fusion, scission, apport partiel d'actifs ou dissolution d'une société à associé
unique, la société à laquelle le patrimoine est dévolu est, nonobstant toute stipulation
contraire, substituée de plein droit dans les droits et obligations découlant du
bail, nonobstant toute clause contraire. Dans cette hypothèse, l'accomplissement
des formalités de publicité prévues par le droit des sociétés suffit à rendre l'opération
opposable au bailleur. Enfin, le texte prévoit que « si l'obligation de garantie ne
peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer
les garanties qu'il juge suffisantes » (C. com., art. L. 145-16, al. 3).
D - Protection contre la résiliation anticipée
521. La protection du preneur contre la résiliation anticipée vise à éviter le jeu des
clauses tendant à mettre un terme, de plein droit, au contrat en cas d'inexécution, en
ce que cela constituerait un véritable danger pour le preneur. L'article L. 145-41 du
Code de commerce pose donc une limite légale : le bailleur doit toujours produire un
commandement de payer émanant d'un huissier, à la suite duquel le preneur a un
délai d'un mois pour exécuter ses obligations29
obtenir la résolution judiciaire.
. Les exigences sont les mêmes pour
E - Droit de préemption
522. Le droit de préemption est une faculté reconnue, par la loi ou le contrat, à une
personne d'acquérir, de préférence à toute autre personne, un bien que son propriétaire
envisage de céder. Avant 2014, aucun droit de préemption n'était prévu par la loi
au bénéfice du locataire d'un bail commercial. Les parties n'en demeuraient pas moins
libres de le prévoir conventionnellement. Le législateur, en 2014, a cherché un moyen
supplémentaire de protéger le fonds de commerce. En cas de vente de l'immeuble, le
preneur dispose désormais un droit de préemption lui permettant de conserver son
local d'exploitation.
523. Le nouvel article L. 145-46-1 du Code de commerce30
instaure donc un droit de
préférence au profit du locataire en cas de cession de l'immeuble objet du bail
commercial par le bailleur. Le texte ne s'applique qu'à la vente, par son propriétaire,
d'un local à usage commercial ou artisanal, à l'exclusion des locaux industriels et des
bureaux, auxquels le statut est pourtant applicable.
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29. V. Cass. 3e
civ., 21 déc. 2017, nº 16-10583.
30. L'article 21, III de la loi Pinel nº 2014-626 du 18 juin 2014 dispose que l'article 14 (C. com., art. L. 14546-1)
relatif au droit de préférence du preneur lorsque le bailleur envisage de vendre le local loué,
« s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation
de la même loi ». Certains commentateurs avaient considéré que le nouveau texte s'appliquait aux
cessions conclues à compter du 1er
décembre, d'autres aux cessions intervenues à compter du
19-16927).
18 décembre. C'est en faveur de cette seconde interprétation que s'est prononcée la Cour de cassation
dans un arrêt du 12 novembre 2020 (no

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