Mémentos - Droit commercial - 4e - 204

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MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL
défaut de réponse ou en cas de refus du bailleur de concourir à l'acte, il est passé
outre ce refus si le bailleur a préalablement donné son autorisation à la sous-location.
S'il concourt à l'acte, cela vaut agrément du sous-locataire. Précisons enfin
que l'article L. 145-31 n'étant pas d'ordre public, il peut être dérogé à ce formalisme.
Il peut ainsi être convenu dans le bail principal que la sous-location est autorisée
et que le bailleur renonce à concourir à l'acte le cas échéant.
529. La sous-location prohibée ou irrégulièrement consentie, c'est-à-dire conclue sans
autorisation ou sans appel du bailleur à concourir à l'acte, peut être sanctionnée par la
résiliation du bail si le manquement est considéré comme suffisamment grave pour la
justifier. En outre, la sous-location irrégulière est, en général, considérée par la jurisprudence
comme un motif grave et légitime justifiant le non-renouvellement.
2) Les effets de la sous-location
530. La situation du sous-locataire varie selon que la sous-location est régulière (a)
ou non (b).
a) En présence d'une sous-location régulière
531. Trois types de relations doivent être évoqués :
- dans les rapports unissant le sous-locataire au locataire principal, la sous-location
produit les mêmes effets qu'un bail ordinaire, mais dans la limite des droits que le
locataire principal tient du propriétaire. Le sous-locataire peut donc demander le
renouvellement de son bail au locataire, dans la limite des droits que ce dernier
tient de son bailleur (C. com., art. L. 145-32, al. 1). Il en résulte que la disparition
du bail principal emporte de plein droit l'extinction de la sous-location sans indemnité
à la charge du locataire principal41
;
- dans les rapports unissant le sous-locataire au bailleur principal,l'article L. 145-32,
alinéa 2 du Code de commerce accorde au sous-locataire, au terme du bail principal, et
par dérogation au droit commun, un droit direct au renouvellement de son bail contre le
bailleur principal si ce dernier a autorisé ou agréé la sous-location. À défaut d'avoir exercé
son droit au renouvellement contre le bailleur principal, le sous-locataire ne peut obtenir
d'indemnité d'éviction. Si un congé a été signifié au locataire principal alors que le souslocataire
n'a fait aucune demande de renouvellement, le congé prend effet, privant ainsi
le sous-locataire de tout droit à indemnité d'éviction, cette dernière étant liée à un refus
de renouvellement42
locataire pour les loyers dus au titre du bail principal (C. civ., art. 1752)43
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41. V. Cass. 3e
. De plus, le propriétaire dispose d'une action directe contre le sous;
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enfin, dans les rapports unissant le locataire au bailleur principal, si le loyer du
sous-locataire est supérieur au loyer du locataire, le bailleur a la possibilité de
civ., 9 juill. 2020, no 19-15874. Dans cette affaire, le preneur avait donné congé au bailleur
et avait informé le sous-locataire d'une partie des lieux qu'il devait les libérer. Le sous-locataire est
demeuré dans les lieux, empêchant ainsi le preneur de libérer totalement ceux-ci. La Cour de cassation
juge que le sous-locataire engage alors sa responsabilité délictuelle, de sorte qu'il est tenu, non
pas de la seule quote-part correspondant à la surface sous-louée, mais de l'intégralité de l'indemnisation
réclamée par le bailleur.
42. V. Cass. 3e civ., 14 juin 2006, nº 05-15975.
43. V. Cass. 3e civ., 19 févr. 1997, nº 95-12491.
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