Mémentos - Droit commercial - 4e - 207

CHAPITRE 17 - Lesrèglesapplicablesau bail commercial
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La question du paiement des loyers a posé diverses difficultés en raison de la crise sanitaire due
àl'épidémie de Covid-19. Le législateur a pris différentes mesures qui, sans avoir pour effet de
dispenser le locataire de payer son loyer, améliorent sa situation. Il en va d'abord ainsi de
l'ordonnance nº 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures
d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité
est affectée par la propagation de l'épidémie de Covid-19. Outre quelques règles relatives au
paiement des factures d'eau, d'électricité et de gaz48
, cette ordonnance exonère les entreprises
concernées des « pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts,
d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant
une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement
de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux » (ces
dispositions s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient
entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020). Ainsi, le texte excuse l'inexécution de l'obligation
de paiement du loyer ou charges locatives en désactivant partiellement sa sanction tant à
l'égard du débiteur que de ses garants. De ce point de vue, il faut noter que le dispositif n'exonère
pas l'entreprise du paiement de son loyer ou des charges locatives, pas plus qu'elle ne
diffère le paiement de ceux-ci. Les poursuites du débiteur restent possibles, en particulier les
procédures civiles d'exécution. On notera que l'article 14 de la loi nº 2020-1379 du
14 novembre 2020 a repris ce dispositif, en le renforçant, au profit des entreprises subissant
une mesure de restriction à leur ouverture. Le texte ne se contente plus de paralyser certaines
sanctions de l'inexécution en laissant subsister la possibilité d'actions en justice ou de procédures
civiles d'exécution contre le débiteur. Il indique de manière plus englobante que les
entreprises concernées « ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière
ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard
ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou
commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée »49
.
Une autre ordonnance du même jour doit également être mentionnée : l'ordonnance nº 2020306
du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence
sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période. Cette ordonnance
procède à la suspension d'un certain nombre de délais. Elle diffère également le jeu de
certaines sanctions de l'inexécution du débiteur en dehors de toute ouverture d'une procédure
collective à son profit (obs. : le texte ne vise pas seulement les loyers). L'article 4 prévoit à cet
effet que « les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses
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48.
L'article 2 de cette ordonnance prévoit ainsi, au profit de certaines entreprises, que les fournisseurs
d'eau, d'électricité et de gaz « ne peuvent procéder à la suspension, à l'interruption ou à la réduction,
y compris par résiliation de contrat, de la fourniture [...] pour non-paiement par [les entreprises
concernées] de leurs factures ». Le contrat doit donc être continué. En outre, l'ordonnance prévoit, à
l'article 3, l'obligation, à la charge de certains fournisseurs d'eau, d'électricité et de gaz, d'accorder
aux entreprises concernées le demandant un « report des échéances » de paiement des factures non
encore acquittées et exigibles entre le 12 mars 2020 et le 10 juillet 2020. Le paiement des dettes
peut donc être reporté.
49. C'est en particulier la référence à « toute action, sanction ou voie d'exécution forcée » qui élargit les
effets du dispositif. On comprend que le débiteur ne peut plus être poursuivi en justice pour être
condamné au paiement des dettes, ni avoir à subir des voies d'exécution telles que les organise en
particulier le Code des procédures civiles d'exécution, ni plus généralement subir la moindre « sanction
» de l'inexécution - en particulier les mesures prévues par l'article 1217 du Code civil. Bien que
le texte n'indique pas que les dettes correspondantes sont reportées, il en gomme en grande partie
la « positivité ». Le texte précise également le sort des sûretés : « les sûretés réelles et personnelles
garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et
le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires ».
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