Mémentos - Droit commercial - 4e - 211

CHAPITRE 17 - Lesrèglesapplicablesau bail commercial
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intervenu pour insérer, au début de l'article L. 145-38, les mots suivants : « par dérogation
aux dispositions de l'article L. 145-33 » (v. L. nº 2001-1168, 11 déc. 2001 portant
mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier). Même si la
formule n'est pas très heureuse, il en résulte que, dans ce nouveau système, la modification
du loyer ne peut être opérée que dans le même sens que celui de la variation de
l'indice considéré. Cette insertion dans les textes oblige ainsi à abandonner la solution
retenue par la Cour de cassation. Dès lors, le loyer ne peut pas être révisé à la baisse si
l'indice augmente.
Exemple
Le loyer initial est de 12 000 €. La valeur locative est de 9 000 € après 3 ans, tandis que le
pourcentage de variation de l'indice de référence est de 5%. Le locataire ne peut pas
demander que le loyer révisé soit de 9 000 €. Le loyer restera à 12 000 €.
Cette intervention du législateur ne mit pas fin à toutes les difficultés puisque la Cour de
cassation a jugé que la précision apportée par la loi nº 2001-1168 du 11 décembre 2001
avait un caractère interprétatif, de sorte qu'elle s'appliquait aux instances en cours58
deux décisions en date du 23 janvier 200459
. Par
,l'assemblée plénière de la Cour de cassation
a condamné cette interprétation et jugé que l'article L. 145-38 modifié ne s'appliquait
pas aux litiges en cours en vertu de l'article 6 de la Convention européenne des
droits de l'Homme.
546. Si la fixation du loyer révisé est en principe plafonnée, le législateur a prévu un
mécanisme de « déplafonnement ». Le plafonnement ne s'applique pas s'il est
apporté la preuve « d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité
ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative »
(C. com., art. L. 145-38, al. 3).
Exemple
La valeur locative pourrait varier de plus de 10% du fait de l'implantation nouvelle d'une
station de métro à proximité du local, objet du bail.
Il faut alors rapporter la preuve de la variation de plus de 10%de la valeur locative, de la
modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, mais aussi le lien de causalité
entre les deux. En cas de déplafonnement, le montant du loyer a, pendant longtemps,
été fixé à la valeur locative.
Exemple
Le loyer initial est de 12 000 €. La valeur locative est de 14 000 € après 3 ans du fait de
l'implantation d'une station de métro (soit une augmentation de la valeur locative de plus
de 10 %), tandis que le pourcentage de variation de l'indice de référence est de 5%. Le
loyer révisé était fixé à 14 000 €.
--
58. Cass. 3e
civ., 27 févr. 2002, nos
59. Cass. ass. plén., 23 janv. 2004, nos
00-17902 et 00-18241.
02-18188 et 03-13617.
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