Mémentos - Droit commercial - 4e - 214

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MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL
études économiques » (C. mon. fin., art. L. 112-2, al. 1). L'indice national du coût de la
construction pouvait donc trouver à s'appliquer dans un bail commercial.
Il reste que l'application de cet indice a entraîné des hausses de loyer significatives,
compte tenu de l'augmentation de l'indice national du coût de la construction. Cet
indice a donc été exclu de la matière. Le législateur a proposé deux indices, qui ont un
champ d'application distinct :
- l'indice des loyers commerciaux, pour les locaux dans lesquels s'exerce une activité
commerciale ;
- l'indice des loyers des activités tertiaires, pour les locaux industriels et les locaux à
usage exclusif de bureaux.
551. La révision des loyers indexés reste cependant possible. Elle suppose tout d'abord
que la clause d'échelle mobile s'applique. Il faut donc qu'elle ait produit ses effets en
fonction de l'indice de référence choisi par les parties et selon les modalités définies
contractuellement. Il faut ensuite que le montant du loyer indexé ait varié de plus
d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou judiciairement,
et non par rapport à la précédente indexation du loyer (C. com., art. L. 145-39).
Dans cette hypothèse, l'une des parties - le plus souvent, le locataire - peut demander
au juge d'adapter « le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative » (C. com.,
art. R. 145-22)65
. Cela soulève deux questions :
- la première question est la suivante : lorsque la valeur locative est plus élevée que le
montant contractuel du loyer après le jeu de l'indexation, quel doit être le montant
du loyer révisé ?
Exemple
Le loyer initial est de 12 000 €. Par le jeu de la clause d'échelle mobile, le montant du loyer
est de 16 000 €. Il y a donc lieu de réviser ce loyer, car le montant du loyer indexé a varié de
plus d'un quart. La valeur locative est de 17 000 €. Le loyer doit-il être fixé à cette valeur
locative ?
Pour répondre à cette question, la Cour de cassation s'est attachée à la lettre du texte,
lequel ne permet pas de restreindre le pouvoir d'appréciation du juge. La Cour de
cassation a donc décidé que le loyer révisé doit être aligné sur la valeur locative
lorsque celle-ci est supérieure au montant contractuel66
. La loi nº 2014-626 du
18 juin 2014, dite « loi Pinel », est cependant venue apporter une limite considérable
à cette solution. En effet, l'article L. 145-39 du Code de commerce dispose désormais
que « la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des
augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de
l'année précédente » ;
- la seconde question est la suivante : lorsque la valeur locative a baissé et est désormais
inférieure au loyer initial, le loyer révisé doit-il être aligné sur cette valeur locative
? Faisant là encore prévaloir la lettre du texte plutôt que son esprit, la Cour de
--
65. V. par ex. Cass. 3e
civ., 15 déc. 2016, nº 15-27148.
66. Cass. 3e civ., 6 janv. 1993, nº 91-13182.

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