Mémentos - Droit commercial - 4e - 219

CHAPITRE 17 - Lesrèglesapplicablesau bail commercial
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564. En revanche, lorsque la propriété du fonds est démembrée (notamment à raison
d'une transmission du fonds par voie successorale), l'usufruitier et le nu-propriétaire
doivent être immatriculés alors même que seul l'usufruitier exploite le fonds83
.
565. Par exception, dans l'hypothèse d'une soumission volontaire au statut des baux
commerciaux, l'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés
n'est pas une condition du droit au renouvellement, puisque cela résulte de la convention
des parties84
. Il en va de même lorsque le bénéfice de droit au renouvellement
résulte d'une extension légale du bénéfice du statut à un non-commerçant. Ainsi,
« les baux des locaux abritant des établissements d'enseignement étant, de plein
droit, soumis au statut des baux commerciaux, quelle que soit la forme juridique sous
laquelle le preneur exerce son activité, [l'immatriculation de celui-ci] au registre du
commerce et des sociétés n'est pas une condition pour qu'il bénéficie du statut des
baux commerciaux lors du renouvellement de son bail », selon la Cour de cassation85
.
b) L'exploitation du fonds
566. Le droit au renouvellement est soumis à une condition d'exploitation du fond
dans les lieux (C. com., art. L. 145-8)86
.S'impose également une certaine durée : le
fonds doit avoir été exploité pendant les 3 années consécutives précédant la date
d'expiration du bail ou de sa tacite prolongation (C. com., art. L. 145-8), sauf motifs
légitimes de non-exploitation (problèmes de santé, travaux nécessaires à l'exploitation,
inexploitation pendant la période d'observation affectant le locataire en procédure
collective...). C'est le même fonds qui doit avoir été exploité lors des 3 dernières
années, à moins que le changement d'activité résulte de la mise en œuvre d'une
procédure de déspécialisation. Il importe peu, en revanche, que ce ne soit pas le
propriétaire du fonds qui l'ait exploité, car le fonds a pu être mis en location-gérance.
B - Les effets
567. Le renouvellement est un droit permettant au locataire d'éviter le risque de
perdre sa clientèle. Il joue donc immédiatement. Le bail est renouvelé pour la durée
légale de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue (C. com. art.
L. 145-12, al. 1). En cas de bail initial conclu pour une durée supérieure à neuf ans,
les parties qui souhaitent que le bail renouvelé soit conclu pour la même durée
--
83. V. Cass. 3e
civ., 5 mars 2008, nº 05-20200 : « lorsque la propriété d'un fonds de commerce est
démembrée entre un usufruitier qui a la qualité de commerçant et un nu-propriétaire qui n'a pas
cette qualité, le nu-propriétaire [doit] être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour
permettre l'application du statut des baux commerciaux ».
84. Cass. 3e civ., 9 févr. 2005, nº 03-17476. V. égal. Cass. 3e
civ., 28 mai 2020, nº 19-15001 : « en statuant
ainsi, alors que le bail stipulait que les parties déclaraient " leur intention expresse de soumettre la
présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu'il résulte des articles L. 145-1 du Code
de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d'application de ce
statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu'il y aura éventuellement extension
conventionnelle du champ d'application de ce statut " , la cour d'appel, qui a dénaturé cette
convention claire et précise, dont il résulte que le bailleur avait renoncé à se prévaloir de la condition
d'immatriculation, a violé le principe susvisé ».
85. En ce sens, v. Cass. 3e civ., 21 févr. 2007, nº 06-11832.
86. Pour une application, v. par ex. Cass. 3e
civ., 23 janv. 2020, nº 19-11215.

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