Mémentos - Droit commercial - 4e - 222

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MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL
2* LE NON-RENOUVELLEMENT DU BAIL
574. Bien que le preneur soit titulaire d'un droit au renouvellement, le bailleur peut le
lui refuser. Ce refus peut résulter du congé que le bailleur délivre au preneur, de la
réponse négative qu'il oppose à la demande de renouvellement émanant du preneur
ou encore de la rétractation qu'il lui adresse à la suite d'une acceptation préalable du
renouvellement.
575. Il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-10 du Code de commerce qu'à peine de
nullité, l'acte de refus doit préciser les motifs de ce congé - le bailleur accepte de payer
une indemnité d'éviction ou se prévaut de l'une des causes d'exonération lui permettant
d'échapper au versement d'une telle indemnité - et rappeler au locataire qu'il
dispose d'un délai de 2 ans pour saisir le tribunal aux fins de réclamer le paiement
d'une indemnité d'éviction ou de contester ce refus.
Le bailleur peut refuser le droit au renouvellement en lui offrant une indemnité d'éviction
(A). Il peut aussi y échapper en invoquant un motif grave et légitime ou un droit de
reprise (B).
A - Le refus de renouvellement du bail avec indemnité
d'éviction
576. Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement mais, dans ce cas, il est tenu
de verser une indemnité d'éviction.
577. L'indemnité est censée réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement
du bail (C. com., art. L. 145-14, al. 1). Dès lors, deux dates d'évaluation de ce préjudice
peuvent être choisies selon les circonstances :
- si le locataire a quitté les lieux au jour où le juge statue, il est tenu compte de la
date de son départ effectif ;
- si le locataire n'a pas quitté les lieux comme l'article L. 145-28 du Code de
commerce le lui autorise, c'est à la date de la décision qu'est évaluée l'indemnité98
.
578. S'agissant du montant de l'indemnité d'éviction, le locataire qui reçoit congé a
2 mois pour réagir à la proposition du bailleur. Il reste que les accords des parties sur
ce point sont si rares que la fixation du montant de l'indemnité incombe le plus
souvent au juge. L'évaluation du préjudice, et donc de l'indemnité, est encadrée par
la loi. L'article L. 145-14 du Code de commerce fixe des directives pour la détermination
de l'indemnité (C. com., art. L. 145-14).
Le principe est que l'indemnité doit être égale au préjudice causé par le non-renouvellement.
Elle doit donc être suffisante pour que le commerçant évincé ait les moyens de se
procurer un fonds équivalent, car le départ du locataire provoque la perte totale de la
clientèle et donc la disparition du fonds de commerce. Sont pris en considération le
--
98. V. Cass. 3e
civ., 24 nov. 2004, nº 03-14620 : « la valeur des éléments du fonds de commerce doit être
appréciée à la date à laquelle les juges statuent lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée ».
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