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CHAPITRE 17 - Lesrèglesapplicablesau bail commercial
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cours de bail par la résolution de ce dernier, mais suffisamment grave pour priver le locataire
du droit au renouvellement. Il existe deux types de fautes :
- il peut s'agit d'une faute dans l'exécution du bail (par exemple le retard persistant
dans le paiement du loyer, la déspécialisation irrégulière, la sous-location prohibée
ou irrégulière...). Toutefois, la violation du bail ne peut être invoquée que si le bailleur
a mis en demeure, par acte d'huissier, le locataire de cesser cette violation et si,
dans le mois suivant cette mise en demeure, la violation n'a pas cessé ou s'est
renouvelée. La mise en demeure n'est plus nécessaire lorsque la faute du locataire
a fait disparaître une condition du droit au renouvellement, telle l'exploitation effective
du fonds pendant 3 ans ;
- il peut s'agir d'une faute extracontractuelle (par exemple des disputes avec le bailleur
ou les autres locataires). La mise en demeure n'est alors pas nécessaire.
Qu'il ait été précédé ou non d'une mise en demeure, le refus de renouvellement pour
motif grave et légitime doit être notifié et motivé. Le refus de renouvellement relève de
l'appréciation souveraine des juges du fond, qui apprécient si la faute du preneur est
d'une gravité suffisante pour justifier la perte de son fonds sans indemnité.
584. Le deuxième cas envisage l'hypothèse d'un immeuble insalubre ou menaçant
ruine. Le bailleur n'est tenu à aucune indemnité si l'immeuble doit être totalement ou
partiellement démoli en raison de son état d'insalubrité ou s'il menace de s'effondrer
(C. com., art. L. 145-17, I, 2º). Si le propriétaire reconstruit un immeuble à usage
commercial, le locataire a néanmoins un droit de priorité pour louer un local commercial
dans l'immeuble reconstruit. En outre, le bailleur étant responsable du défaut
d'entretien, il peut être condamné à indemniser le locataire qui a perdu son droit au
renouvellement si l'état de l'immeuble résulte d'un défaut d'entretien ou de réparation.
585.
Enfin, la reprise pour habitation ou pour construction, reconstruction ou surélévation
de l'immeuble par le bailleur ne donne pas lieu à indemnité d'éviction (C. com.,
art. L. 145-22, al. 1). Toutefois, cela ne dispense pas le bailleur de verser une indemnité
de reprise. Cette exception ne présente donc d'intérêt que si l'indemnité de reprise est
plus faible que celle d'éviction...

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