120 L'ESSENTIEL DU DROIT IMMOBILIER ■ Les conditions de la location a) La forme et la durée du bail Le bail est écrit et gratuit. Il n'existe pas de règles particulières concernant la durée du bail en HLM puisque les locataires bénéficient d'un droit au maintien dans les lieux. La durée du bail est donc indéterminée ou déterminée et reconductible tacitement. b) Le dépôt de garantie Il est demandé à l'entrée dans les lieux et il ne peut pas dépasser un mois de loyer si le loyer est payable d'avance ou 2 mois s'il est payable en fin de mois. Le bailleur social doit le restituer dans le délai de deux mois de la remise des clés sauf si l'état des lieux d'entrée et de sortie est identique auquel cas le délai est réduit à un mois. c) L'état des lieux Il est conseillé dans les mêmes conditions que pour une location régie par la loi du 6 juillet 1989. Un règlement d'immeuble, devant être respecté, complète souvent le contrat qui fixe les conditions de vie dans l'immeuble. d) Le loyer Le loyer des logements conventionnés qui concernent la plupart des logements HLM (convention avec l'État pour fixer un loyer maximum et permettant au locataire de percevoir de la CAF l'aide personnalisée au logement c'est-à-dire l'APL) est établi selon le système de la surface utile ou de la surface corrigée sous contrôle du préfet. La surface corrigée est déterminée en appliquant un coefficient correcteur à la superficie des pièces du logement (en fonction de ses caractéristiques techniques, de son état de vétusté, etc.). Elle est ensuite multipliée par un prix au m2 . La révision du loyer a lieu chaque année et ne peut excéder la variation de l'Indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre de l'année précédente, l'IRL étant considéré désormais comme un plafond. Les foyers aux revenus modestes peuvent bénéficier de la « réduction du loyer de solidarité » (RLS), un dispositif qui a pour but de faire diminuer le coût du loyer initial. Toutefois si les ressources du locataire dépassent de 20% le plafond de ressources, l'organisme HLM doit lui appliquer un surloyer ou supplément de loyer de solidarité.