Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit immobilier - 12e - 144

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L'ESSENTIEL DU DROIT IMMOBILIER
et parties communes, le statut de la copropriété et ses règles correspondantes doivent obligatoirement
s'appliquer, et cela dès que le premier lot a été livré (ou dès le premier transfert de propriété
si immeuble existant). Des organes de fonctionnement sont mis en place afin de gérer les parties
communes de l'immeuble avec la participation de tous les copropriétaires.
La loi du 10 juillet 1965 s'applique également à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à
destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs
personnes et à tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements
et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de
droits de propriété privatifs (possibilité de déroger au statut par un vote en AG à l'unanimité des
copropriétaires).
Les syndics (ou les notaires pour les immeubles neufs ou ceux mis en copropriété) ont l'obligation
d'immatriculer leurs copropriétés afin de faciliter la connaissance par les pouvoirs publics et les
acquéreurs de l'état des copropriétés et leurs éventuels dysfonctionnements.
■ Les parties privatives
L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Sont privatives les parties des bâtiments et des
terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ». Chaque lot comprend
une partie privative et une quote-part des parties communes lesquelles sont indissociables. Et le
lot peut être transitoire (L. ÉLAN, art. 206 ; L. 10 juill. 1965, art. 1) : il est alors formé d'une partie
privative constituée d'un droit de construire, précisément défini quant aux constructions qu'il
permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes
correspondante. Cette disposition oblige le promoteur, propriétaire du lot, à participer aux
charges communes de copropriété, y compris celles relatives aux services et aux éléments d'équipement
collectifs. La création et la consistance du lot transitoire sont inscrites dans le règlement
de copropriété.
Sont des parties privatives :l'intérieur des appartements, les locaux professionnels, les parquets,
carrelages et revêtements de sol superficiels, les cloisons intérieures qui ne font pas partie du gros
œuvre, les équipements intérieurs de chaque appartement (appareils sanitaires, chauffage individuel,
etc.), les caves, greniers, les balcons peuvent avoir des régimes différents selon les règlements
de copropriété : le gros œuvre, les balustrades et les revêtements peuvent être définis
comme parties communes ou privatives, les emplacements de garage, etc.
Les propriétaires utilisent et disposent librement de leurs parties privatives. Ils doivent toutefois
respecter les droits des autres copropriétaires et ne pas porter atteinte à la destination de
l'immeuble. Ainsi, dans un immeuble à destination bourgeoise exclusive, aucun commerce ni
aucune profession libérale ne sont autorisés. Ne sont acceptés que les locaux destinés à un usage

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