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CHAPITRE 15 - La vente d'un lot en copropriété
181
5 Le paiement des charges en cours
Le vendeur est redevable de l'intégralité des provisions exigibles au jour de la vente et l'acquéreur
des provisions exigibles après la vente. Mais ces provisions sont dues par la personne qui est
copropriétaire à la date d'exigibilité.
Or l'acquéreur du lot n'acquiert la qualité de copropriétaire qu'à compter de la date de réception
de la notification du transfert de propriété au syndic faite par le notaire. Et à cette même date, le
vendeur perd cette qualité. C'est pourquoi, dans ses rapports avec le syndicat, le vendeur est tenu
au paiement des charges jusqu'à cette notification car il est toujours considéré comme copropriétaire
à l'égard du syndicat.
Les parties peuvent prévoir une répartition différente dans le contrat de vente mais celle-ci
n'est pas opposable au syndicat. L'acquéreur et le vendeur opéreront les remboursements entre
eux par la suite en fonction des clauses du contrat.
6 L'hypothèque légale spéciale du syndicat des
copropriétaires
Jusqu'au 1er janvier 2022, en vertu des articles 19-1 et 20 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat
des copropriétaires bénéficiait d'un privilège immobilier spécial à l'encontre de tout copropriétaire
lors de la vente de son lot de copropriété, afin de permettre qu'une partie du prix de vente du lot
vienne combler la dette du copropriétaire à l'égard du syndicat.
Une ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés est venue modifier
les dispositions applicables en matière de créances garanties au profit du syndicat des copropriétaires.
Cette ordonnance améliore les règles relatives aux sûretés réelles immobilières. Depuis le
1er
janvier 2022, les privilèges immobiliers spéciaux, y compris celui dont bénéficie le
syndicat des copropriétaires, sont supprimés et remplacés par des hypothèques légales.
Ainsi le nouvel article 2402, al. 3 du Code civil prévoit désormais que : « Les créances de toute
nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières
années échues sont garanties par une hypothèque légale sur le lot vendu du copropriétaire
débiteur.
Exceptionnellement, cette hypothèque du syndicat des copropriétaires est dispensée d'inscription.
Elle prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières années
échues. Elle vient en concours avec l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les
années antérieures.

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