Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit immobilier - 12e - 65

CHAPITRE 5 - L'acquisition de la propriété
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- l'obligation de garantir la surface réelle du bien vendu en copropriété (application de la
loi Carrez) quand la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface stipulée dans
l'acte, l'acquéreur peut demander en justice une réduction du prix au prorata ;
- l'obligation de garantir les vices cachés de l'immeuble vendu : en vertu de l'article 1641 du
Code civil, le vendeur est tenu de garantir l'immeuble contre les vices cachés qui le rendent impropre
àsadestination c'est-à-dire à l'habitation si c'est un logement ou qui diminue de façon importante
l'usage auquel il est destiné. Le vice doit être suffisamment grave à tel point que l'acheteur n'aurait
pas acheté ou à un prix moins important s'il en avait eu connaissance. Il doit être antérieur à la vente
et non décelé au moment de la vente malgré un examen attentif (ex. fissure dans la dalle, début
d'infiltration dans un mur, etc.). Le vendeur n'a toutefois pas l'obligation de garantir les vices apparents,
visibles au moment de la vente par l'acquéreur suite à un examen normal et attentif.
b) La responsabilité du vendeur
Si le vendeur ne respecte pas les obligations sus-énoncées, sa responsabilité contractuelle est
engagée. Dans ce cas, l'acquéreur a la possibilité de demander la résolution judiciaire de la vente
et le vendeur récupère son bien tout en restituant le prix à l'acquéreur. Ce dernier peut aussi
engager une action en diminution du prix du bien vendu s'il a été lésé sur le prix ou la surface.
L'acquéreur est également en droit de réclamer des dommages-intérêts si les agissements du
vendeur lui ont causé un préjudice moral ou financier.
S'agissant des vices cachés, le vendeur peut s'exonérer de garantir les vices cachés du bien grâce à
la clause d'exclusion de garantie des vices cachés (interdite pour les professionnels de l'immobilier
et du bâtiment) insérée dans le contrat de vente en vertu de l'article 1643 du Code civil.
L'acquéreur ne peut échapper à cette clause qu'en prouvant la mauvaise foi du vendeur qui avait
connaissance du vice au moment de la vente.
■ La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)
Dans ce type de vente, l'acheteur acquiert un bien immobilier neuf dont la construction n'est pas
achevée. En vertu de l'article L. 261-3 du CCH, l'acquéreur n'obtient de droits que sur ce qui existe
au départ à savoir sur le sol et éventuellement les constructions existantes. Il acquiert ensuite la
propriété de l'immeuble au fur et à mesure de la construction car le vendeur s'engage à édifier
l'immeuble et à en transférer la propriété à l'acquéreur au fur et à mesure de l'édification de
l'immeuble. C'est la raison pour laquelle, l'acquéreur paie le prix par tranches de travaux.
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