Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 10e - 135

CHAPITRE 7 - Le régime renforcé de la vente d'immeuble à construire
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L'amendement ne fut pas adopté. Si l'idée mérite réflexion, c'est à l'échelle du secteur protégé
dans son ensemble qu'il faut la mener. La définition du secteur protégé doit être pensée pour
l'ensemble des contrats de construction réglementés (CCMI, contrat de promotion immobilière,
vente d'immeuble à rénover) et non pour la seule vente d'immeuble à construire. On ne saurait
imaginer une définition du secteur protégé qui varierait d'un contrat de construction à un autre.
L'usage requis doit-il être apprécié in concreto, en regard du projet de l'acquéreur ou bien en
fonction de la destination objective de l'immeuble ? Des arrêts récents se sont positionnés sur la
qualification à donner à des ventes d'immeuble à construire portant sur des résidences de
tourisme ou des résidences services. Ces ventes ont ceci de particulier que les appartements
sont destinés à être loués par leurs propriétaires, au gestionnaire de la résidence dans le cadre
d'un bail commercial. La question s'est donc posée de savoir si cet usage économique les faisait
échapper au secteur protégé ou s'il fallait au contraire ne considérer que leur destination objective
de logements. Dans un arrêt du 23 mai 2019, le mode de gestion locative d'une résidence hôtelière
n'a pas empêché la vente d'être soumise au secteur protégé dès lors que l'acte authentique
stipulait que les locaux achetés étaient à usage d'habitation (Cass. 3e
17908 ;v. contra : Cass. 3e civ., 7 avril 2016, nº15-11342). La solution confirme un arrêt de 2016
civ., 7janv. 2016, nº14-29655, P-B). Seule compte la destination objective du bien
acheté qui doit commander l'appartenance au secteur protégé, indépendamment de l'usage
économique que souhaite en faire son propriétaire (bail commercial, bail d'habitation, habitation
principale ou logement de vacances, etc.).
La violation de l'article L. 261-10 décrivant le régime impératif des ventes d'immeuble à construire
dans le secteur protégé est sanctionnée par la nullité relative, puisque son « objet étant d'assurer
la seule protection de l'acquéreur » (Cass. 3e
civ., 4 oct. 2018, nº16-2205, publié au bulletin).
■ Extension
Le second alinéa de l'article L. 261-10 étend le statut impératif au contrat par lequel celui qui
s'engage à construire ou à faire construire procure directement ou indirectement le terrain à
celui qui contracte l'obligation d'effectuer des versements avant l'achèvement de la construction.
L'objectif du texte est d'attraire dans le secteur protégé de la vente d'immeuble à construire les
pratiques destinées à le contourner. L'hypothèse visée est celle d'un promoteur qui procurerait le
terrain à l'accédant sans le lui vendre.
Depuis la création du contrat de construction de maison individuelle et du contrat de promotion
immobilière, l'utilité de l'article L. 261-10, alinéa 2 est moins évidente. Le régime impératif de ces
deux derniers contrats confère à l'accédant une protection au moins équivalente au régime de la
qui avait statué dans le même sens à propos d'une résidence de services pour personnes âgées
(Cass. 3e
civ., 23 mai 2019, nº 17

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