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L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
- montant des prêts obtenus inférieur de 10% aux prévisions du contrat préliminaire ;
- absence de réalisation de l'un des éléments d'équipement prévus au contrat ;
- réduction de valeur supérieure à 10% de l'immeuble ou de la partie d'immeuble, liée à une
diminution de sa consistance ou de la qualité des ouvrages.
À propos du cas de restitution lié la non-obtention des prêts prévus au contrat préliminaire de
réservation, la Cour de cassation avait plusieurs fois jugé que les prêts évoqués par
l'article R. 261-31 du CCH devaient seulement s'entendre de ceux faisant l'objet d'une mention
obligatoire, autrement dit des prêts que le réservant s'engageait à faire obtenir au réservataire ou
dont il devait lui transmettre le bénéfice (Cass. 3e
civ., 21juin 2006 : Bull. civ. III, nº155). Les prêts
dont le réservataire déclarait faire son affaire personnelle étaient jugés hors champ de
l'article R. 261-31 du CCH, puisqu'ils ne faisaient pas l'objet d'une mention obligatoire. Leur nonobtention
n'ouvrait donc aucun droit au remboursement du dépôt de garantie, ce qui fragilisait
beaucoup la protection des réservataires lesquels, jusqu'en 2011, ne pouvaient pas invoquer le
bénéfice de la loi Scrivener nº 79-596 du 13 juillet 1979 sur la protection de l'acquéreur
emprunteur puisque la rédaction de l'article L. 261-11 du CCH excluait formellement le contrat
préliminaire de réservation de son champ d'application : « Lorsque la vente a été précédée d'un
contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15, seul le contrat de vente est soumis aux dispositions
des articles L. 312-15 à L. 312-17 du Code de la consommation » disposait-il.
Depuis la loi de simplification du droit du 17 mai 2011, l'article L. 313-40 du Code de la consommation
inclut désormais le contrat préliminaire de réservation dans le champ d'application des
dispositions relatives à la protection de l'emprunteur immobilier. Autrement dit, le contrat de
réservation est aujourd'hui conclu sous la condition suspensive d'obtention du prêt de
l'article L. 313-41.
Un raisonnement plus rigoureux aurait dû conduire à préférer la condition résolutoire à la condition
suspensive, pour tenir compte de l'aléa de l'obtention du prêt destiné à financer le paiement
du prix de vente. Car c'est bien la seule modalité qui permette aux obligations du contrat préliminaire
de réservation de recevoir exécution (réservation, versement du dépôt de garantie), tout en
accordant au réservataire la restitution des sommes déposées lorsque le prêt n'est pas obtenu et
la condition résolutoire réalisée. La condition suspensive, au contraire, suspend les effets des obligations
qu'elle affecte qui ne deviennent exigibles que si la condition se réalise... On remarquera
que l'article 7 de la loi du 3 janvier 1967 (qui avait donné lieu à la première version codifiée de
l'article L. 261-11 du CCH) disposait justement que « lorsque le vendeur a fait état des prêts
destinés au financement de la construction, le contrat doit être conclu sous condition résolutoire
pour le cas de non-obtention de ceux-ci ».

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