Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 10e - 147

CHAPITRE 7 - Le régime renforcé de la vente d'immeuble à construire
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■ Réglementation du paiement du prix
a) Échelonnement des versements
Dans la vente en l'état futur d'achèvement, le prix est fractionné et payé en plusieurs fois selon un
calendrier impérativement réglementé dans le secteur protégé. Dans la vente à terme, le contrat
peut seulement prévoir que des dépôts de garantie seront versés auprès d'un organisme habilité,
au fur et à mesure des travaux ; le prix n'est payé au vendeur qu'àl'achèvement de l'immeuble
(CCH, art. L. 261-12).
L'échelonnement des paiements (vente en état futur d'achèvement) ou des dépôts de garantie
(vente à terme) obéit au calendrier de l'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation.
Les versements ne peuvent excéder au total :
- 35% du prix à l'achèvement des fondations (certifié par un homme de l'art ; art. R. 261-11) ;
- 70% à la mise hors d'eau (lorsque l'immeuble est couvert) ;
- 95% à l'achèvement de l'immeuble (défini à l'art. R. 261-1, CCH).
Si la vente est conclue sous condition suspensive (obtention d'un prêt par exemple), aucun
versement ni dépôt ne peut être effectué avant que la condition ne soit réalisée (art. R. 261-14,
al. 3).
Si le contrat doit respecter l'échéancier réglementaire, des paiements intermédiaires sont néanmoins
possibles. À condition de ne jamais dépasser les plafonds du texte, le contrat peut organiser
des versements périodiques constants ou des versements successifs dont le montant est déterminé
en fonction de l'avancement des travaux (art. R. 261-14, al. 4).
La validité d'un premier versement à la conclusion du contrat est discutée lorsque la vente est
signée alors que les travaux de construction n'ont pas encore débuté en raison du caractère
d'ordre public du régime du paiement du prix ; pourtant il est juridiquement correct, dans un
contrat synallagmatique, qu'au transfert des droits réels immobiliers au jour de la conclusion du
contrat corresponde le versement d'une fraction du prix évaluée sur la valeur des droits transférés.
En outre, l'article 1601-3 du Code civil dit assez clairement que la mesure de l'avancement des
travaux commande la progressivité du paiement du prix des ouvrages à construire : « Les ouvrages
à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur
est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ». La progressivité du paiement
ne paraît donc pas concerner la partie du prix correspondant aux droits sur le sol acquis par l'acheteur
le jour de la signature de la vente. Enfin l'article R. 261-14 du CCH ne fait qu'imposer des
seuils maximums de fractions du prix en fonction de l'avancée du chantier. Si la subordination du
paiement des travaux à leur progression effective profite incontestablement à la protection de

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