CHAPITRE 7 - Le régime renforcé de la vente d'immeuble à construire 147 n'est prévue par les textes pour sanctionner les retards de livraison ; cependant des pénalités de retard pourraient être conventionnellement mises à la charge du vendeur par le contrat. Il convient de prendre garde à ce que cette asymétrie ne constitue pas un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties, révélateur d'une clause abusive. L'article L. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation limite enfin à 10% du prix le montant maximum des clauses pénales applicables en cas de résolution du contrat. ■ Garanties financières d'achèvement ou de remboursement La conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement rend obligatoire la fourniture à l'acquéreur d'une garantie financière ayant pour objet l'achèvement de l'immeuble ou le remboursement des sommes versées pour le cas où la vente serait résolue pour défaut d'achèvement. La vente à terme échappe à ces garanties qui n'y sont d'aucune utilité puisque les dépôts de garantie ne sont pas encaissés par le vendeur. Versés sur un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur, ils lui sont restitués sans difficulté en cas d'inachèvement. Le choix de la formule de garantie appartient au vendeur. La solennité du contrat de vente assure l'efficacité de ces garanties soumises au contrôle du notaire rédacteur de l'acte. Pour les ventes d'immeuble à construire dont le permis de construire avait été déposé avant le 1er janvier 2015, le vendeur pouvait encore opter pour une formule de garantie intrinsèque. Mais à compter de cette date, l'ordonnance du 3 octobre 2013 « relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement » a rendu obligatoire préalablement à la conclusion d'une VEFA, la souscription par le vendeur d'une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou d'une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement (CCH, art. L. 261-10-1). a) Garantie financière d'achèvement Cette garantie financière d'achèvement résulte de l'engagement d'un tiers à financer l'achèvement de l'immeuble en cas de défaillance du vendeur. L'article L. 261-10-1, dans sa rédaction issue de la loi ÉLAN, précise désormais que la garantie est mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. La garantie doit émaner d'un tiers au contrat de VEFA choisi dans la liste de l'article R. 261-17 du CCH (une banque ou encore une entreprise d'assurance agréée à cet effet). La garantie prend la forme d'une ouverture de crédit consentie au vendeur ou d'une convention de cautionnement par laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur à payer les sommes nécessaires à