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L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
l'achèvement, solidairement avec le vendeur (art. R. 261-21). Si l'ouverture de crédit est choisie, la
convention doit stipuler au profit de l'acquéreur, ou du sous-acquéreur, le droit d'en exiger
l'exécution.
La loi ÉLAN a également apporté des précisions sur la mise en œuvre de cette garantie d'achèvement.
L'article L. 261-10-1 l'organise ainsi :
- le garant financier d'achèvement peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance
sur requête, dont la rémunération est à sa charge ;
- la mission de cet administrateur est de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de
l'immeuble ;
- pour ce faire, il dispose des pouvoirs du maître d'ouvrage (qui appartenaient au vendeur
d'immeuble à construire devenu défaillant) ; il peut donc réaliser toutes les opérations qui
concourent à la réalisation de cet achèvement et procéder à la réception de l'ouvrage au sens
de l'article 1792-6 du Code civil ;
- l'administrateur est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du même code et doit, à ce
titre, disposer d'une assurance de responsabilité décennale.
Si le vendeur fait l'objet d'une procédure collective, le garant financier d'achèvement est seul
fondé à exiger de l'acquéreur le paiement du solde du prix de vente ; la solution, introduite par la
loi ÉLAN, aligne sur ce point la garantie d'achèvement de la VEFA sur la garantie de livraison du
CCMI (art. L. 231-6, III al. 3).
Dans le secteur protégé, l'achèvement garanti est celui qui rend exigible l'avant-dernière fraction
du prix de vente. L'article R. 261-1 du CCH le définit comme l'état de l'immeuble dans lequel sont
exécutés et installés les ouvrages et éléments d'équipement indispensables à son utilisation
conformément à sa destination,« à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution
en application du II de l'article L. 261-15 ». Cette précision, ajoutée par la loi ÉLAN, tient
compte de la possibilité désormais ouverte à l'acquéreur de se réserver des travaux de finition et
d'installation d'équipements dont peut dépendre le caractère habitable du logement (installations
de chauffage ou sanitaires).
La garantie d'achèvement prend donc fin à l'achèvement de l'immeuble ainsi défini (CCH,
art. R. 261-24).
L'achèvement est un fait qui ne libère le garant qu'à certaines conditions de forme
(art. R. 261-24) : il doit être constaté par un homme de l'art ou un organisme de contrôle indépendant
choisi dans le contrat ou, à défaut d'accord, par un expert désigné par le président du
tribunal judiciaire saisi sur requête. La personne qui constate l'achèvement remet au vendeur une
attestation d'achèvement, en trois exemplaires originaux, établie conformément à un modèle
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