Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 10e - 165

CHAPITRE 9 - Le régime renforcé du contrat de promotion immobilière
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Àla livraison, le maître de l'ouvrage consigne le solde de la rémunération jusqu'à la reddition des
comptes. Le promoteur peut échapper à la consignation en fournissant un engagement de caution
personnelle et solidaire d'un montant équivalent (CCH, art. R. 222-8). Dans cette hypothèse, le
solde est payé à la livraison et la caution est libérée à la reddition des comptes.
■ Garantie financière des dépassements de prix
Dans le secteur protégé,l'engagement du promoteur de prendre en charge les dépassements
de prix doit être couvert par une garantie financière donnée par un établissement habilité, tel
une banque ou une entreprise d'assurance agréée (CCH, art. L. 222-3 et R. 222-9). La garantie
doit prendre l'une ou l'autre des formes suivantes :
- une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers le maître de
l'ouvrage, solidairement avec le promoteur, à payer les sommes supplémentaires ;
- une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au promoteur, ou
à payer pour son compte, les sommes correspondant au dépassement du prix. Cette convention
doit stipuler au profit du maître de l'ouvrage le droit d'en exiger personnellement l'exécution.
La garantie peut comporter une franchise et jouer uniquement pour les dépassements excédant
5% du prix prévu au contrat.
Certains promoteurs sont dispensés de fournir cette garantie financière. C'est le cas notamment
des sociétés d'économie mixte contrôlées par une personne publique (CCH, art. R. 211-11).
La composition de ces sociétés est un gage de leur solidité financière.
La garantie des dépassements de prix est calquée sur l'obligation du promoteur. Elle couvre le
paiement des sommes qui dépassent le prix contractuel, sauf celles qui résultent d'un cas de
force majeure ou d'un fait personnel du maître de l'ouvrage.
La garantie du prix convenu prend fin en même temps que s'achève la mission du promoteur
(art. R. 222-14, al. 1 renvoyant à l'article 1831-4, C. civ.), c'est-à-dire à la livraison de l'immeuble
accompagnée de l'arrêt des comptes.
■ Garantie d'isolation phonique
Jusqu'àl'entrée en vigueur le 1er
juillet 2021 de l'ordonnance du 29 janvier 2020, la garantie d'isolation
phonique était due par le vendeur de l'immeuble ou le promoteur immobilier (anc. art.
L. 111-11 aujourd'hui abrogé). Ainsi lorsque le promoteur immobilier avait fait procéder à la construction
d'un bâtiment d'habitation, il répondait à l'égard du premier occupant de chaque
logement, du non-respect des prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales
requises en la matière ; c'est à lui qu'il appartenait de requérir auprès des entrepreneurs la

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