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L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
droit privé qui naissent à l'occasion de l'acte de construire auquel il faut assimiler les opérations
de rénovation lourde. Ces matières sont cependant complémentaires car pour mener à bien un
programme immobilier, il faut s'interroger, en amont des questions de contrats et de responsabilités,
sur le droit de construire sur le sol. Il fut un temps où l'urbanisme et la construction partageaient
le même Code (le Code de l'urbanisme et de la construction publié en annexe d'un
décret du 26 juillet 1954) avant que ces disciplines ne soient séparées en deux codes par une loi
nº 72-535 du 30 juin 1972.
Le droit de la construction se distingue ensuite du droit de la promotion immobilière en ce
qu'il n'a pas pour objet premier la commercialisation des immeubles. Les deux matières partagent
cependant une large zone commune : d'une part, il existe des modèles de contrats dont l'objet est
à la fois de construire et de commercialiser (vente d'immeuble à construire) ; d'autre part, la loi
charge les promoteurs immobiliers (vendeurs et mandataires) des obligations dont sont tenus les
constructeurs aux articles 1792 et suivants du Code civil afin de leur étendre la garantie décennale
et la garantie biennale que le Code civil réserve en principe au louage d'ouvrage immobilier.
Limité à l'origine à une garantie de dix années offerte au maître de l'ouvrage faisant construire un
édifice pour éprouver sa solidité, le droit de la construction s'est densifié au cours du XX
e siècle. À
l'instar du droit de la consommation, son développement est dû à l'essor de l'ordre public de
protection. En matière de construction, et plus largement de promotion immobilière, le consommateur
prend la figure de l'accédant à la propriété. Une partie importante du droit de la construction
se trouve ainsi dans le Code de la construction et de l'habitation. Une partie seulement,
puisque le Code civil reste le corps de règles où l'on trouve les principes de solution communs
aux constructions immobilières : réglementation du contrat de louage d'ouvrage et des responsabilités
applicables aux constructeurs, droit commun de la vente d'immeuble à construire, du
contrat de promotion immobilière, mais aussi le droit des biens auquel le droit de la construction
immobilière est naturellement adossé.
1 La formation du droit de la construction
En 1804, le domaine de la construction immobilière ne comportait pas suffisamment de règles
spécifiques pour qu'on parlât de « droit de la construction ». La pratique n'inventa que plus tard
la vente d'immeuble à construire et la profession de promoteur immobilier. Les ouvrages étaient
construits par des architectes et entrepreneurs dans le cadre de contrats de louages d'ouvrage
(C. civ., art. 1787 et s.). Une poignée de textes (contre plusieurs aujourd'hui dans le seul Code
civil) régissaient la construction d'édifices : il s'agissait des articles 1792, 1793 et 2270 du Code
civil. Le premier, dans sa rédaction originelle, rendait les architectes et entrepreneurs des marchés
à forfait responsables pendant dix ans de la perte de l'édifice provenant d'un vice du sol ou de la
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