Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 10e - 25

INTRODUCTION - Les clés pour comprendre le droit de la construction
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Le Code de la construction et de l'habitation est un corps de règles hétérogènes où figurent des
systèmes de contrats et de responsabilités, et des normes d'un autre type, telles les règles de sécurité
des ascenseurs, des piscines ou des portes automatiques de garage (art. L. 134-1 à L. 134-13).
Cet ouvrage ne traitera pas des secondes qui relèvent davantage de l'étude des normes de construction
dont le contenu est trop dense pour être exposé ici.
4 Les acteurs du droit de la construction
Pour construire un immeuble collectif, la personne morale est un instrument incontournable. Les
sociétés de construction sont réglementées aux articles L. 210-1 et suivants du CCH. Depuis la loi
du 24mars 2014 portant sur l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR), le livre II du
CCH relatif au statut des constructeurs comporte un titre préliminaire régissant les sociétés d'habitat
participatif; il précède le titre I portant statut des sociétés de construction. Il faut déduire du plan du
Code que les premières sont des constructeurs mais non des sociétés de construction ordinaires, sans
doute eu égard à la démarche citoyenne qui caractérise l'habitat participatif (CCH, art. L. 200-1).
■ Sociétés de construction
Les sociétés de construction stricto sensu sont au nombre de trois : la société de construction
vente, la société de construction attribution et la coopérative de construction. Les deux
premières naissent de l'association d'un promoteur avec des investisseurs immobiliers qui constituent
une société pour construire et commercialiser un immeuble ou l'attribuer par fractions aux associés.
Les coopératives de construction sont d'un autre genre : elles regroupent des personnes désireuses
d'accéder à la propriété de leur logement en recourant aux principes coopératifs pour mutualiser le
coût de la construction.
L'objet de la société de construction-vente est « de construire un ou plusieurs immeubles en vue
de leur vente en totalité ou par fraction » (CCH, art. L. 211-1). Les associés ne cherchent pas à
devenir propriétaires d'un lot de l'immeuble construit ; mais rien ne leur interdit de se porter
acquéreurs d'un lot dès lors qu'ils en paient le prix à la société. L'attribution des immeubles construits
aux associés en contrepartie de leurs apports est interdite et passible de nullité (art. L. 211-1,
al. 2). Pour commercialiser les lots de l'immeuble construit, les sociétés utilisent dans la grande
majorité des cas la technique de la VEFA. Quand il reste des lots à l'achèvement de l'immeuble,
ces « queues de programme » sont vendues « clefs en main » ou louées en attendant de trouver
acquéreur. La VEFA permet de faire participer les acheteurs au financement de la construction
puisqu'ils versent des fractions de prix au fur et à mesure de l'avancée des travaux. Ce financement
par les clients dispense généralement la société de recourir à des appels de fonds pour

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