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L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
solder l'achèvement du programme. Ce système est de nature à rassurer les investisseurs dans la
mesure où l'article L. 211-3 du CCH oblige les associés à répondre aux appels de fonds « indispensables
à l'exécution des contrats de vente à terme ou en l'état futur d'achèvement déjà conclus,
ou à l'achèvement des programmes dont la réalisation, déjà commencée, n'est pas susceptible de
division ».
Dans la société d'attribution,l'immeuble est fractionné en lots qui sont attribués aux associés.
Selon l'article L. 212-1, alinéa 1er
du CCH, la société d'attribution a pour objet la construction ou
l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux
associés en propriété ou en jouissance. Comme dans les sociétés de vente, les associés doivent
répondre aux appels de fonds rendus nécessaires par l'acquisition, la construction ou l'aménagement
de l'immeuble (art. L. 212-3) ; mais à la différence de la société de vente, l'appel de fonds
est la seule source de revenus pour la société d'attribution puisque les lots ne sont pas vendus
mais attribués aux associés. La société d'attribution permet en effet d'attribuer à chaque associé
la jouissance du lot correspondant aux parts sociales qu'il a souscrites : à chaque groupe de parts
sociales est affecté un lot qui est attribué au titulaire du groupe considéré (art. L. 212-2, al. 1er
in
fine) ; par exemple, le groupe de parts nº 1 à 100 donne droit au lot A, le groupe nº 101 à 250
au lot B, etc. Ces parts donnent d'abord vocation à la jouissance des lots y afférents, puis à leur
propriété lors du partage du capital à la dissolution de la société. Si un objectif de
commercialisation est poursuivi, la cession des parts sociales se fera à titre onéreux.
Lorsque la société d'attribution est constituée pour la construction de locaux à usage d'habitation
ou mixte, professionnel et d'habitation, elle est soumise à un ordre public de protection
de l'accédant. En application de l'article L. 242-1 du CCH, il suffit que 10% seulement de la
superficie de l'immeuble construit soient affectés à de tels usages pour que la société tombe
dans le secteur protégé et soit tenue de respecter les règles suivantes (CCH, art. L. 212-10) :
- obligation de conclure un contrat de promotion immobilière avec le promoteur chargé de
construire ;
- obligation de rédiger un écrit équivalent au contrat de promotion immobilière lorsque la
société charge son représentant légal ou statutaire de réaliser la construction ;
- interdiction d'exiger ou d'accepter des associés des versements de fonds avant la conclusion
du contrat de promotion immobilière ou l'approbation de l'écrit équivalent par l'assemblée
générale, sauf pour le paiement des études techniques et financières du programme et du prix
du terrain ;
- recours au contrat préliminaire de l'article L. 212-11, protecteur des intérêts du cessionnaire, si
la cession des parts sociales est précédée d'un avant-contrat ;

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