Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 10e - 56

54
L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
construire n'est pas une vente d'immeuble à construire mais un contrat « sui generis » consistant
en « un paiement des appartements par dation par les acquéreurs de leurs droits indivis sur le
terrain » (Cass. 3e
civ., 30 avril 1985 : Bull. civ. III, nº76).
La notion d'achèvement fait le départ entre les ventes d'immeubles à construire et les ventes
d'immeubles achevés : si l'immeuble est achevé, le contrat ne peut pas être une vente d'immeuble
à construire. Lorsque la vente n'est pas soumise au statut impératif des articles R. 261-1 et suivants
du CCH, autrement dit dans le secteur libre,l'achèvement sera défini par la volonté des parties.
En fonction des souhaits de l'acquéreur, le vendeur s'obligera à construire et à livrer un immeuble
« brut de décoffrage » ou au contraire parachevé ; la liberté contractuelle s'exerce ici librement, le
Code civil ne définissant pas la notion d'achèvement.
L'obligation de construire est caractéristique de la vente d'immeuble à construire. La construction
peut porter sur un bâtiment à édifier, un sous-sol à creuser ou n'importe quel autre ouvrage
immobilier. En l'absence d'obligation de construire, le contrat est une vente immobilière ordinaire
(vente d'immeuble « clefs en mains » ou vente d'immeuble inachevé dans laquelle l'acquéreur fait
son affaire de l'achèvement) et non une vente d'immeuble à construire.
La construction dans un délai déterminé par le contrat est également un élément de définition
de la vente d'immeuble à construire (C. civ., art. 1601-1). Dans le secteur libre, l'absence de délai
disqualifie la vente en contrat innommé alors qu'elle entraîne sa nullité dans le secteur protégé
(CCH, art. L. 261-11).
■ Formes de vente d'immeuble à construire
Un immeuble vendu à construire peut l'être à terme ou en l'état futur d'achèvement (C. civ.,
art. 1601-1, al. 2). Dans le secteur protégé, la vente doit prendre l'une ou l'autre de ces deux
formes. En pratique dans le secteur libre comme dans le secteur protégé, la vente en l'état futur
d'achèvement (VEFA) est toujours préférée à la vente à terme pour une raison décisive : le prix y
est payable au fur et à mesure de l'avancée des travaux, ce qui permet d'associer l'acquéreur au
financement de la construction. Dans la vente à terme au contraire, aucun paiement ne peut
être versé au vendeur avant l'achèvement de l'immeuble qui constitue le terme du contrat.
a) Vente en l'état futur d'achèvement
« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement
à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les
ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ;
l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux » (C. civ., art. 1601-3,
repris par l'art. L. 261-3, CCH).
Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 10e

Table des matières de la publication Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 10e
