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CHAPITRE 2 - Le droit commun de la vente d'immeuble à construire
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1) Fixation du terme à l'achèvement de l'immeuble
L'achèvement de l'immeuble constitue le terme qui déclenche le transfert de propriété dans la
vente à terme ; il doit donc être constaté par acte authentique pour les besoins de la publicité
foncière.
* DÉFINITION DE L'ACHÈVEMENT
La notion d'achèvement recouvre juridiquement des réalités différentes. Aux termes de
l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'immeuble vendu à construire est
réputé achevé lorsque sont exécutés et installés les ouvrages et éléments d'équipement indispensables
à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination, à l'exception des travaux dont
l'acquéreur se réserve l'exécution en application de l'article L. 261-11, II. Pour l'appréciation de cet
achèvement, il n'est pas tenu compte des défauts de conformités mineurs ni pour les malfaçons
ne compromettant pas l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination. En droit fiscal,
la notion d'achèvement s'entend de locaux utilisables, pour lesquels sont exécutés les travaux de
gros œuvre, la maçonnerie, la couverture, les fermetures extérieures et les branchements sur les
réseaux extérieurs. En droit de l'urbanisme, l'achèvement se définit au regard de la conformité au
permis de construire.
L'achèvement qui déclenche les effets de la vente à terme est celui de l'article R. 261-1 du Code
de la construction et de l'habitation, du moins dans le secteur protégé. Au sens de ce texte,
l'achèvement n'est pas le parachèvement ; il repose seulement sur l'aptitude générale de
l'immeuble à remplir le rôle auquel il est destiné. L'immeuble peut ainsi être achevé alors même
qu'il présente encore des défauts de conformité ou des vices mineurs, dès lors que ces défauts
n'empêchent pas son utilisation normale. Cela n'est pas gênant car la constatation de l'achèvement
n'interdit pas à l'acheteur d'exercer les actions qui lui appartiennent pour réparer ces
défauts (garantie des vices et défauts de conformités apparents notamment).
Les parties peuvent choisir de définir l'achèvement comme un achèvement absolu et non relatif,
correspondant à l'état d'un immeuble parachevé. Elles peuvent aussi subordonner l'achèvement à
des conditions, telles que :
- l'exacte conformité de l'immeuble avec les plans et la notice descriptive technique joints en
annexe au contrat, avec les autorisations administratives, les dispositions légales et réglementaires,
les règles de l'art et DTU ;
- l'achèvement de toutes les finitions et le parfait état de fonctionnement de tous les éléments
d'équipement ;
- le raccordement de l'immeuble aux réseaux et à tous les accès pour les piétons et les véhicules.
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