Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 10e - 65

CHAPITRE 2 - Le droit commun de la vente d'immeuble à construire
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Le vendeur dont la garantie est mise en œuvre pourra se retourner, en sa qualité de maître
d'ouvrage, contre l'entrepreneur responsable du vice ou du défaut au titre de sa garantie de
parfait achèvement (C. civ., art. 1792-6). Les vices comme les défauts apparents entrent en effet
dans le champ de la garantie de parfait achèvement due par l'entrepreneur au vendeur maître de
l'ouvrage, s'ils sont dénoncés dans l'année de la réception. Le délai pour agir est le même pour les
deux garanties - une année - mais leur point de départ diffère : la garantie des vices et défauts de
conformité apparents commence généralement à courir, non à la réception comme la garantie de
parfait achèvement, mais à l'écoulement du premier mois de l'entrée en possession. La garantie de
parfait achèvement expire ainsi plus tôt que la garantie des vices et défauts apparents ; le vendeur
assigné en garantie d'un vice apparent par l'acquéreur ne parvient donc pas toujours à en reporter
le poids sur l'entrepreneur grâce à la garantie de parfait achèvement qui peut être expirée.
b) Garanties biennale et décennale
L'article 1646-1 du Code civil étend au vendeur d'immeuble à construire les garanties décennale et
biennale des articles 1792 et suivants du même code. À compter non pas de l'entrée en
possession de l'acquéreur mais de la réception de l'ouvrage prononcée par le vendeur
maître de l'ouvrage, ce dernier garantit l'acquéreur et tous les propriétaires successifs
(C. civ., art. 1646-1) de la survenance de deux types de désordres : ceux qui affecteraient la solidité
ou la destination de l'immeuble dans les dix années de sa réception (garantie décennale) et, pour
les seules deux premières années, ceux qui troubleraient le bon fonctionnement de ses éléments
d'équipement dissociables (garantie biennale).
L'acquéreur ne participant pas à la réception, il lui est difficile de connaître la date d'expiration de
ces garanties. Il est donc utile que le notaire qui reçoit la vente demande et conserve une copie du
procès-verbal de réception afin d'informer l'acquéreur des dates d'expiration des garanties biennale
et décennale.
Le vendeur d'immeuble à construire, débiteur des garanties biennale et décennale à l'égard de son
acquéreur, en est lui-même créancier dans ses rapports avec les locateurs d'ouvrage puisqu'il est
maître de l'ouvrage. Par conséquent, assigné en garantie par l'acquéreur, le vendeur appellera en
garantie ses entrepreneurs afin de reporter sur eux la charge finale de la réparation du désordre :
« si, en principe, l'action en garantie décennale se transmet aux acquéreurs avec la propriété de
l'immeuble, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer dès lors qu'elle présente
pour lui un intérêt direct et certain et qu'il peut donc invoquer un préjudice personnel »
(Cass. 3e
civ., 31 mai 1995, nº92-14098 : Bull. civ. III, nº133).

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