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L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
d'immeuble à construire voire la vente d'immeuble à rénover si la rénovation est assimilable à une
construction) ; mais seuls les contrats de louage d'ouvrage obligent les entrepreneurs à
garantir le parfait achèvement.
■ Notion d'ouvrage de construction immobilière
Les garanties légales sont en principe réservées aux désordres consécutifs à la construction d'un
ouvrage immobilier. Étymologiquement, l'ouvrage désigne le résultat du travail de l'homme ;
c'est le sens qu'il a dans l'expression « louage d'ouvrage » du Code civil. Pour le Comité pour
l'application de la loi du 4 janvier 1978, connu sous l'acronyme COPAL, le terme désignait un bâtiment
ou toute autre construction, édifiée par la main de l'homme, tel un pont ou une digue.
L'ouvrage immobilier est celui qui a pour objet la réalisation d'un immeuble : construction
d'un bâtiment ou d'un édifice, travaux de génie civil (pont, digue...), ou encore réalisation d'une
piscine enterrée. L'ouvrage peut être immeuble par nature (critère physique du rattachement au
sol ou au sous-sol) ou immeuble par destination ou incorporation telle la réalisation d'une
cheminée avec un conduit maçonné, postérieurement à la construction de la maison ; si la
cheminée est installée au moment de la construction de la maison, l'ouvrage immobilier désignera
le bâtiment et la cheminée sera regardée comme un élément d'équipement. Lorsque l'ouvrage ne
relève pas de la catégorie des immeubles, les garanties sont écartées : ainsi en est-il d'un « mobile
home » posé simplement sur un terrain, sans travaux de fondation.
L'ouvrage doit être de construction immobilière ce qui implique le recours aux techniques des
travaux de bâtiment (gros œuvre, maçonnerie) même s'il s'agit de réaliser un ouvrage de génie
civil : la construction d'un mur de soutènement par exemple, long de plusieurs dizaines de mètres
et haut de 3 mètres, qui a fait appel aux techniques de travaux de bâtiment, entraîne l'application
de la garantie décennale pour les malfaçons qui l'affectent (Cass. 1re
civ., 26 févr. 1991 : Bull. civ. I,
nº75) ; une terrasse fixée dans un mur et reposant sur des fondations est également un ouvrage
de construction immobilière (Cass. 3e
civ., 7 nov. 2012 : Bull. civ. III, nº160).
En revanche, de simples travaux de ravalement des façades d'un bâtiment confiés à une entreprise
de rénovation ne relèvent pas de la garantie décennale : le ravalement qui n'assure pas la fonction
d'étanchéité de l'immeuble ne constitue pas un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil
(Cass. 3e
civ., 13 févr. 2000, nº19-10249, publié au bulletin).
La garantie décennale est parfois appliquée à des ouvrages qualifiés d'immobiliers parce que leur
encombrement et leur pesanteur au sol rendent très difficile leur déplacement (pour un silo :
Cass. 3e
civ., 20 déc. 1993, nº91-21434 : Bull. civ. III, nº374, ; pour des aquariums intransportables
en raison de leur poids et de leur fragilité structurelle : Cass. 3e civ., 9 févr. 2000, inédit, nº9816017).
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