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L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
■ Désordre biennal
L'article 1792-3 dispose que « les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une
garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception de
l'ouvrage ».
Le désordre biennal est celui qui affecte le bon fonctionnement d'un élément d'équipement
dissociable de l'ouvrage, sans compromettre pour autant la solidité ou la destination de
l'ouvrage lui-même. La garantie de bon fonctionnement a une durée minimale de deux ans à
compter de la réception des travaux.
Il s'agit des éléments d'équipement non visés par l'article 1792-2, c'est-à-dire des éléments qui ne
font pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, de clos ou de
couvert.
L'élément dissociable est, par une lecture à l'envers de l'article 1792-2, alinéa 2, celui dont la pose,
le démontage ou le remplacement peut s'effectuer sans détérioration ni enlèvement de matière de
l'ouvrage. L'élément reste dissociable si sa dépose ne détériore que lui-même sans abîmer
l'ouvrage. On peut en donner pour exemple une gaine de circulation d'air chaud, ou bien encore
un chauffage solaire d'appoint.
Les textes opposent les éléments d'équipement aux éléments constitutifs de l'ouvrage (ciment,
plâtre, bois...) que les constructeurs transforment pour construire l'immeuble. Les éléments d'équipement
sont ceux qui sont simplement installés par le constructeur (fenêtre, volets, ascenseur,
escalier, chauffage, cloisons, portes...), à l'exclusion des éléments d'équipement exclusivement
professionnels qui n'entrent pas dans le champ des garanties légales (C. civ., art. 1792-7).
L'expression « bon fonctionnement » suggère de limiter la garantie biennale aux appareils ou
éléments mobiles pouvant être mis en mouvement : monte-charge, système de climatisation,
trappe de cheminée... Jusqu'au milieu des années 1990, des décisions appliquaient la garantie
biennale aux défauts d'éléments inertes. La solution supposait d'entendre largement les termes
« bon fonctionnement » et de les interpréter comme désignant l'aptitude à remplir une fonction.
La solution a été remise en cause par un arrêt ayant décidé que des désordres de plafond et de
cloison n'affectaient pas des éléments d'équipement soumis à la garantie biennale de bon fonctionnement
et relevaient de la responsabilité contractuelle de droit commun pour dommage intermédiaire
(Cass. 3e
civ., 22 mars 1995, Enec : Bull. civ. III, nº80). Plus nettement encore la Cour de
cassation a jugé en 2013, que les désordres d'un dallage « ne compromettant pas la solidité de
l'ouvrage ni le rendant impropre à sa destination, affectant un élément dissociable de l'immeuble
non destiné à fonctionner, relevaient de la garantie de droit commun » (Cass. 3e
2013, nº12-12016 : Bull. civ. III, nº 20). Pour la même raison, la demande en réparation de
civ., 13 févr.

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