Professions immobilières - L'assurance construction - 2e - 110

Exemple de stipulation sur la durée dans une police dommages-ouvrage
La période de garantie commence au plus tôt, sous réserve des dispositions du paragraphe suivant, à l'expiration
du délai de garantie de parfait achèvement définie à l'article 1792-6 du Code civil. Elle prend fin à
l'expiration d'une période de dix ans à compter de la réception.
Toutefois, la garantie est acquise :
- avant réception, lorsque, après mise en demeure infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu
avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution par celui-ci de son obligation de réparer ;
- après réception, et avant l'expiratin du délai de garantie de parfait achèvement, lorsque, après mise en
demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté, dans le délai fixé au marché ou, à défaut, dans
un délai de quatre-vingt-dix (90) jours, son obligatin de réparer.
Ces deux exceptions ne sont donc pas anodines et la mobilisation de l'assurance dommagesouvrage
avant réception et pendant la garantie de parfait achèvement est si fréquente en pratique
qu'il faut entrer dans le détail.
95. La mobilisation de l'assurance dommages-ouvrage avant réception perturbe. Le lecteur sort
des sentiers battus. Lui qui croyait que l'assurance dommages-ouvrage n'avait vocation qu'à couvrir
les dommages de nature décennale, lesquels surviennent, par principe, après réception, est
sans doute dérouté. D'autant que la mobilisation de l'assurance dommages-ouvrage avant réception
pose des difficultés.
D'un côté, le recours de l'assureur dommages-ouvrage une fois subrogé dans les droits du maître
d'ouvrage indemnisé, qui est pourtant de l'essence même de cette assurance obligatoire, est rendu
bien plus difficile parce que ce recours, avant réception, s'exercera sur le terrain de la faute prouvée
à l'encontre des locateurs d'ouvrage et leur assureur RC (avec toutes les exclusions, conditions,
franchises et plafonds opposables).
De l'autre, parce qu'il est souvent bien difficile de qualifier ce qui relève, pour ces dommages
survenus avant réception, du champ d'application de l'assurance dommages-ouvrage de celui du
garant de livraison. Le jeu du « renvoi de balles » est fréquent et donne lieu à un important contentieux
comme l'illustre l'arrêt exposé ci-après.
Cass. 3e civ., 13 févr. 2020, n° 19-11495
Dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle avec ou sans
fourniture de plan (articles L. 231-1 et L. 232-1 du CCH), il est notamment
imposé au constructeur la fourniture d'une garantie de livraison d'un établissement
habilité à cet effet. Le garant, dans certaines conditions, devra supporter
le coût des travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage. Parallèlement, le
constructeur de maison individuelle doit souscrire, pour le compte des accédants
à la propriété, une assurance dommages-ouvrage laquelle a pour finalité
de préfinancer les travaux réparatoires des dommages de nature décennale
(article L. 242-1 du Code des assurances). Apparaissent immédiatement des
zones grises entre d'un côté, la sphère d'intervention du garant de livraison
et, de l'autre, celle de l'assureur dommages-ouvrage, particulièrement en cas
d'inachèvement de l'ouvrage, mais pas seulement, comme l'illustre la présente
espèce.
Des accédants à la propriété concluent un contrat de construction de maison
individuelle avec un promoteur, qui avait souscrit une garantie de livraison et
une assurance dommages-ouvrage. La réception intervient avec réserves.
Se plaignant de désordres et de non-conformités, les accédants assignent le
constructeur, en liquidation judiciaire, et le garant de livraison. Les premiers
juges condamnent le garant à prendre en charge les coûts de démolition/reconstruction
de la maison.
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