Professions immobilières - L'assurance construction - 2e - 98

tions d'assurances, ne peut être sanctionnée pénalement) et à la fois quant à sa possibilité d'application
dans le temps (le non-respect des obligations d'assurance est une infraction instantanée
prescrite par trois ans).
Ces sanctions pénales sont, toutefois, rarement mises en œuvre1
gée la responsabilité civile du maître d'ouvrage2
, du constructeur ou du vendeur3
de sa responsabilité civile mais également celle des notaires qui ont l'obligation de vérifier de la bonne
souscription de l'assurance dommages-ouvrage et, à défaut, de le stipuler en alertant sur les conséquences4
ou
encore, mais plus rarement, celle des banquiers5 ainsi que celle des agents immobiliers6
.
Le but est d'éviter, au plus, le défaut de souscription de l'assurance dommages-ouvrage. Tous les
intervenants, qu'ils interviennent au moment du chantier ou au moment de la vente de l'ouvrage,
doivent donc alerter le maître d'ouvrage, propriétaires ou acquéreurs successifs au titre de leur
devoir de conseil.
b. Les bénéficiaires
79. Les clauses-types prévoient, très clairement, que le bénéficiaire de l'assurance dommagesouvrage
est le souscripteur de la police ainsi que les propriétaires successifs de l'ouvrage.
Clause-type : article A. 243-1, annexe II° du Code des assurances
Définitions
a) Souscripteur.
La personne, physique ou morale, désignée aux conditions particulières, qui fait réaliser des travaux de
construction et qui est, en sa qualité définie aux mêmes conditions particulières, soumise à l'obligation
d'assurance prévue par l'article L. 242-1 du présent code, tant pour son propre compte que pour celui des
propriétaires successifs.
b) Assuré.
Le souscripteur et les propriétaires successifs de l'ouvrage au bénéfice desquels est souscrit le contrat.
1 Sur l'ensemble de la question, v. Zalewski-Sicard V., « La responsabilité civile et le défaut de souscription des
assurances-construction », Gaz. Pal., 23 févr. 2016, n° 257.
2 Cass. 3e
civ., 30 mars 1994 : RDI 1994, p. 458, obs. Malinvaud P.
3 Même si l'absence de souscription d'une police dommages-ouvrage est sans incidence sur les obligations du
vendeur aux termes du contrat de vente : Cass. 3e
civ., 2 mars 2011, n° 09-72576.
4 Pour exemple, Cass. 3e
civ., 18 janv. 2005, n° 03-12782. Pour exemple encore : Cass. 3e
civ., 13 nov. 2003,
n° 02-13974 : les acquéreurs, en l'absence d'assurance dommages-ouvrage, avaient assigné le vendeur et le
notaire pour obtenir l'annulation de la vente pour erreur ou dol. V. encore : Cass. 1re
civ., 18 janv. 2005, n° 0312782
: « Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire instrumentaire avait l'obligation de vérifier si les vendeurs
qui avaient construit l'immeuble avaient souscrit l'assurance dommages-ouvrage obligatoire et, dans le cas où
ceux-ci n'auraient pas satisfait à cette obligation, d'en faire mention. »
5 Pour exemple CA Paris, 29 janv. 2009, n° 2009-374821 : commet une faute le banquier qui a fait une offre
de prêt sans s'être occupé de la souscription de l'assurance dommages-ouvrage. L'absence d'assurance a
privé le garant de livraison. Ce dernier peut engager la responsabilité civile du banquier. V. aussi Cass. 3e
civ.,
8 sept. 2010, n° 09-68652 : « qu'en statuant ainsi alors que la Caisse d'épargne n'était pas tenue de s'assurer
de la souscription effective de l'assurance dommages-ouvrage et que sa faute consistant à avoir débloqué les
fonds avant d'avoir été en possession de l'attestation de garantie était sans incidence sur l'obligation où la
société ALOI s'était trouvée de mettre en jeu sa garantie. »
6 Pour exemple CA Paris, 21 sept. 2000, Jurisdata 2000-125739 : l'agent immobilier chargé de négocier et de
rédiger l'acte de vente d'un immeuble construit depuis moins de 10 ans à l'obligation de vérifier si les vendeurs
qui avaient fait construire l'immeuble avaient souscrit l'assurance de dommages obligatoire prévue à l'article
L. 242-1 du Code des assurances ou de faire mention de l'absence d'assurance. L'agent immobilier a commis
une faute quasi-délictuelle envers l'acheteur en taisant le fait que les vendeurs avaient réalisés des travaux très
importants sur leur immeuble et qu'aucune police d'assurance n'avait été souscrite en sorte qu'aucun recours
n'était possible contre un tiers constructeur ni contre un assureur. L'agent immobilier est tenu au titre de son
obligation de renseignement : CA Angers, 19 mars 2013, Jurisdata 2013-005530. Il incombait à l'agent immobilier
d'informer les acquéreurs de la réalisation des travaux de réhabilitation totale de l'immeuble, survenus
depuis moins de 10 ans et non-couverts par une assurance dommages-ouvrage.
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L'ASSURANCE CONSTRUCTION
. Il est plus fréquent de voir engasur
le fondement
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