Professions immobilières - La copropriété - 2e - 104

conseil syndical obtient plusieurs contrats répondant au modèle imposé par le décret du 2 juillet
2020, ainsi que de la fiche informative qui doit lui être jointe, et procède à leur comparaison. Le
conseil syndical rend alors un avis qui accompagne les projets de contrat de syndic joints à la
convocation. Notons que l'ordonnance du 30 octobre 2019 ne fait pas de cette mise en concurrence
une formalité substantielle à l'élection d'un syndic. Ainsi, son absence n'est pas sanctionnée
par la nullité de la délibération qui en découle, et donc de l'élection du syndic.
Le conseil syndical intervient également dans la préparation de l'assemblée générale. Outre son
pouvoir reconnu de convoquer lui-même l'assemblée74
, il donne son avis concernant la fixation
de la date et du lieu de réunion sur des propositions de résolutions, d'ordre du jour et de budget
prévisionnel. En effet, le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 a introduit un alinéa 5 à l'article 26
du décret du 17 mars 1967, aux termes duquel l'ordre du jour de l'assemblée générale doit être
établi « en concertation avec le conseil syndical ». Postérieurement, la loi ALUR du 24 mars 2014
est venue imposer une telle concertation pour l'établissement du budget prévisionnel. Malheureusement,
aucune sanction n'a été prévue en cas de violation de ces nouvelles obligations.
L'activité du conseil syndical a été renforcée par son obligation de rendre compte à l'assemblée
générale, chaque année, de l'exécution de sa mission75
.
Malgré tous ces pouvoirs, le conseil syndical ne peut pas se substituer au syndic ou à l'assemblée
générale s'agissant de la gestion de l'immeuble76
.
B. LE CONTRÔLE
Les conseillers syndicaux ont également une mission de contrôle et disposent ainsi de pouvoirs
d'investigation leur permettant de contrôler la gestion du syndic.
Le conseil syndical contrôle la comptabilité du syndicat et la concordance entre les décisions votées
et la réalité de leur exécution. La pierre angulaire de sa mission de contrôle est le contrôle de la
comptabilité. Le conseil vérifie notamment la répartition des dépenses, l'élaboration et l'exécution
du budget prévisionnel ainsi que les conditions dans lesquelles sont passés les marchés et contrats.
Afin de garantir une complète objectivité, la loi a interdit au syndic de faire partie du conseil syndical.
Toutefois, le syndic a le droit d'assister aux réunions du conseil syndical77
.
Pour parfaire sa mission, le conseil syndical dispose de plusieurs moyens de contrôle. Il peut ainsi
prendre connaissance et obtenir copies de toutes pièces, tous documents ou toutes correspondances
se rapportant à la gestion du syndicat et, de manière générale, à l'administration de la
copropriété78
.
Voulant assurer l'effectivité de ce pouvoir de consultation, la loi ÉLAN prévoyait en son article 203
que le syndic qui ne communiquait pas dans le délai d'un mois les pièces sollicitées par le conseil
syndical encourait une nouvelle sanction : le paiement de pénalités par jour de retard. Le montant
minimal des pénalités dues a été fixé à 15 € par un décret du 23 mai 2019.
L'ordonnance du 30 octobre 2019 est venue confirmer cette démarche en prévoyant une pénalité
journalière unique commune avec le défaut de communication de la fiche synthétique sans référence
à un quelconque minimum.
74 D. 1967, art. 8.
75 D. 1967, art. 22.
76 Cass. 3e
civ., 22 mars 1990, n° 89-11659.
77 Cass. 3e civ., 2 mars 2011, n° 09-72455.
78 L. 1965, art. 21 ; D. 1967, art. 26.
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