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LES ORGANES DE LA COPROPRIÉTÉ
3. Assurance responsabilité civile professionnelle
Le syndic professionnel doit enfin justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle
couvrant donc les conséquences pécuniaires de son activité, notamment les dommages et désordres
affectant les immeubles soumis à son administration et conséquences directes d'une faute,
erreur, omission ou négligence de sa part ou de ses employés.
Les documents et les courriers émanant d'un syndic professionnel doivent impérativement mentionner
le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle et l'identité de sa garantie
financière. Ces informations doivent, par ailleurs, être ostensiblement affichées dans ses locaux123
.
B. LE SYNDIC NON PROFESSIONNEL DIT « BÉNÉVOLE »
La fonction de syndic d'une copropriété, quelle que soit sa taille ou sa destination, peut être exercée
par un syndic non professionnel dénommé « bénévole » par la pratique. Cette dénomination
est néanmoins inadéquate, car rien n'empêche que ledit copropriétaire/syndic puisse recevoir une
indemnisation afin de couvrir ses frais et compenser le temps consacré à l'administration de l'immeuble124
.
L'ordonnance
du 30 octobre 2019 a modifié la rédaction de l'article 17-2 de la loi du 10 juillet
1965 relatif au syndic non professionnel. Cet article précise désormais que « seul un copropriétaire
d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non professionnel
». Ainsi, pour assumer une telle fonction, encore faut-il être copropriétaire, nu-propriétaire ou
propriétaire indivis d'un lot. La nature de ce lot importe peu ; le propriétaire d'un simple parking ou
d'une cave peut par conséquent devenir syndic non professionnel d'un immeuble.
La nouvelle rédaction de l'article 17-2 de la loi a ajouté une précision pouvant être, à notre sens,
source de difficultés. Ainsi, depuis le 4 juillet 2020, si le syndic non professionnel d'un immeuble
perd la qualité de copropriétaire, à la suite d'une vente par exemple, son mandat devient caduc à
l'expiration d'un délai de 3 mois suivant l'événement à l'origine de cette perte. Le copropriétaire/
syndic non professionnel, vendeur de lot, reste donc syndic de l'immeuble durant les 3 mois suivant
cette vente. Il lui faut, en conséquence, convoquer dans ce délai une assemblée générale dont
l'ordre du jour sera la désignation d'un nouveau syndic.
Le risque évident, dans les petites copropriétés dotées d'un tel syndic, est de souffrir d'une absence
d'administration pendant ces 3 mois et d'être en carence de syndic au sortir de cette période.
Il appartient donc aux notaires chargés de telles ventes de rappeler les dispositions de
l'article 17-2 aux syndics vendeurs de lots.
C. LES CRITÈRES DE CHOIX
Il n'existe aucune différence d'attribution entre le syndic professionnel et le syndic bénévole : ils
ont les mêmes pouvoirs et les mêmes responsabilités. Seuls les tribunaux, du fait du caractère
bénévole de la mission d'un syndic non professionnel, se révèlent plus cléments dans l'appréciation
des fautes qu'il aurait pu commettre dans l'exécution de son mandat.
Un syndic professionnel présente l'avantage de disposer de connaissances techniques, juridiques,
comptables et administratives assurant la bonne administration d'une copropriété - connaissances
qu'il doit obligatoirement mettre à jour dans le cadre de ses obligations de formation continue. Au
surplus, sa responsabilité est assurée et les fonds qu'il détient garantis ; il peut donc répondre des
fautes commises pendant sa gestion.
123 D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 92 et 93.
124 CA Aix-en-Provence, 24 avr. 1979 : Administrer 1998, n° 304, p. 60.
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Table des matières de la publication Professions immobilières - La copropriété - 2e

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