Professions immobilières - La copropriété - 2e - 270

dans une structure commune issue de la scission), le rapporteur du 103e
.
Congrès des notaires a
pu en conclure qu'il ne s'agissait pas d'une division cadastrale, mais d'une division matérielle avec
l'individualisation d'une propriété ou d'une copropriété sur le sol divisé3
Il semble en découler que le bénéficiaire d'un droit de jouissance exclusive d'un terrain commun
ne peut demander la scission4
.
Ce processus aboutit donc à diviser l'assiette foncière initiale en créant de nouvelles unités foncières.
Ceci suppose que l'implantation des bâtiments rende cette opération possible.
Notons néanmoins que la division du sol implique de pouvoir détacher la gestion de la ou des nouvelles
parcelles du reste de l'ensemble.
En d'autres termes, le sort des équipements communs desservant l'ensemble, à la condition qu'ils
profitent également à la parcelle objet de la scission, doit être réglé de telle sorte :
- soit que la parcelle soit autonome ;
- soit que leur propriété soit partagée ;
- soit enfin, pour les éléments ne pouvant être partagés, qu'ils soient confiés à une association
syndicale libre ou une union de syndicats, ou encore organisés par le biais de servitudes.
Section 2 Les conditions formelles
nécessaires à la scission de copropriété
L'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, depuis la réforme qui lui a été imposée par la loi
SRU du 13 décembre 2000, qu'un propriétaire unique peut demander le retrait d'un ou plusieurs
lots composant un ou plusieurs bâtiments.
Ce même article envisage, plus classiquement, l'hypothèse dans laquelle les propriétaires dont les
lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments en demandent le retrait. Dans de telles circonstances,
un premier vote en assemblée générale spéciale à ce ou ces bâtiments à la majorité des
voix de tous les copropriétaires5
est nécessaire.
En tout état de cause, l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires doit approuver cette
scission en statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant la copropriété,
qu'ils soient ou non représentés à l'assemblée, ce qui excluait ainsi formellement l'application de
l'article 25-1 permettant de recourir, en cas de refus, à une moindre majorité. Depuis le 1er
juin
2020, la passerelle de l'article 25-1 a été modifiée et permet désormais son application généralisée
lorsque « l'assemblée n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires en
application de l'article 25 ou d'une autre disposition ».
L'article 28 semble donc depuis cette date pouvoir profiter de cette passerelle.
Une fois ce principe voté, l'assemblée générale doit, en statuant à la même majorité, se prononcer
sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par cette division. Rien n'impose
qu'un vote en deux temps soit programmé6
.
Pour que la scission devienne effective, il ne suffit évidemment pas que l'assemblée en décide
le principe ; encore faut-il adopter un certain nombre de mesures d'ordre matériel, juridique et
financier nécessaires à la constitution de la nouvelle copropriété, à savoir :
3 Becque-Deverre C., rapport 4e Commission « La vie de l'immeuble divisé », 103e
nos 4524 et s., p. 1012.
5 L. 1965, art. 25.
6 CA Paris, 23e
268
ch. B, 11 mars 2004 : Administrer mai 2004, p. 47.
LA COPROPRIÉTÉ
Congrès des notaires, 2007,
4 Cass. 3e civ., 4 juill. 1990, n° 88-19088 ; Cass. 3e civ., 15 févr. 2018, n° 16-27858.
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