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Les charges relatives aux services et équipements collectifs sont obligatoirement réparties en
fonction de l'utilité objective que ces services et équipements représentent pour chaque lot. Issue
d'une jurisprudence constante, cette notion d'utilité objective a été ajoutée à l'article 10 de la loi
par l'ordonnance du 30 octobre 2019.
Comme nous l'avons vu, les éléments d'équipement communs sont « des éléments autres que les
installations immobilières composant la structure d'un bâtiment et qui apportent du fait de leur
aménagement ou de leur destination particulière des utilités ou des avantages dans les conditions
d'usage des différents lots »114
.
Sont ainsi réparties en fonction de l'utilité objective qu'ils procurent aux lots : les charges liées à
l'ascenseur, la ventilation mécanique contrôlée (VMC), le chauffage central, les appareils d'éclairage
des parties communes, les antennes collectives...
Cette double répartition des charges en copropriété doit tenir compte de l'éventuelle existence
de parties communes spéciales. En effet, le nouvel article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise
que « la création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges
spéciales à chacune d'entre elles ».
Ainsi, lorsque la copropriété comprend des parties communes spéciales (plusieurs bâtiments, par
exemple), le règlement doit également comprendre une répartition spéciale des charges, c'est-àdire
tenant compte de l'existence de ces parties communes spéciales115
. La réciproque n'est pas
pour autant acquise, la Cour de cassation proscrivant, à l'exception des simples charges d'entretien,
l'existence d'une répartition spéciale des charges en l'absence de parties communes spéciales116
.
Il en découle que dans une copropriété comprenant plusieurs bâtiments, parties communes spéciales,
seuls les copropriétaires d'un bâtiment doivent assumer les charges générales de ce bâtiment.
Cohabitent
ainsi au sein de cette copropriété :
- des charges communes générales à la copropriété dans son ensemble ;
- des charges communes générales propres à chaque bâtiment, et à chaque partie commune
spéciale ;
- des charges correspondant aux équipements généraux de la copropriété ;
- des charges correspondant aux équipements spéciaux à chaque bâtiment.
Le règlement de copropriété comprend donc un état de répartition de ces différentes charges dans
la copropriété qui précise la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de
charges ou, à défaut, qui indique les bases selon lesquelles cette répartition est faite - ce que la
pratique appelle « clés de répartition des charges ».
b. Les clauses du règlement sur la répartition des charges
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est d'ordre public, le règlement ne peut donc contenir de
clauses contraires ; à défaut, celles-ci sont réputées non écrites. Cependant, tant que ces stipulations
n'ont pas été réputées non écrites par l'assemblée ou le tribunal, le syndic doit en faire
application117
.
Certains règlements de copropriété comportent une clause dénommée « clause d'aggravation des
charges », dont l'objectif est de faire supporter aux copropriétaires à l'origine d'une aggravation
des charges ses conséquences financières. Ces clauses sont parfaitement licites118
.
114 Vigneron G., « Les charges de copropriété », JCl. Copropriété, fasc. 70, n° 59.
115 L. 1965, art. 6-2.
116 Cass. 3e
civ., 19 nov. 2015, n° 14-25510.
117 Cass. 3e civ., 24 oct. 1990, n° 88-16728.
118 Cass. 3e civ., 2 juin 1981, n° 80-11635.
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LA COPROPRIÉTÉ

Professions immobilières - La copropriété - 2e

Table des matières de la publication Professions immobilières - La copropriété - 2e

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